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10/06/16
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Le foncier à plusieurs avec le GFA

Le Groupement foncier agricole (GFA) est une bonne solution pour baisser le coût de la terre, de plus en plus chère… En outre, il a d’autres avantages.

Le Groupement foncier agricole (GFA) permet de répartir le coût de la terre entre plusieurs tout en garantissant une unité foncière. Deux associés minimum doivent constituer cette société civile. Ils peuvent apporter du foncier ou du numéraire en vue d’acquérir des terres dans le cadre d’un GFA familial ou d’investissement.

 


Organiser la transmission

Côté transmission, le GFA est intéressant notamment lorsqu’il n’y a qu’un seul enfant à reprendre l’exploitation. Le déséquilibre avec la fratrie peut amener celui qui reprend à payer une soulte parfois élevée… Le GFA permet aux parents d’organiser la répartition du foncier avec des parts sociales. Pour conforter leur retraite, ils ont la possibilité de conserver l’usufruit, c’est à dire le fermage. Il est indispensable d’avoir un bon relationnel familial pour mettre en place ce dispositif. L’exploitant doit en effet pouvoir rembourser progressivement les associés par le rachat des parts. De son côté, c’est intéressant car il préserve l’unité foncière. Ca l’est moins pour les autres associés qui ne sont pas en mesure de valoriser le foncier comme ils le veulent. Attention, la vente des parts sociales ne peut se faire bien souvent qu’entre les associés.

 


Portage foncier

Dans le cas d’une installation hors cadre familial, l’investissement dans l’outil de production est souvent élevé. Avec le GFA, il est possible de réaliser un portage foncier afin d’étaler la charge du foncier dans le temps. Progressivement, il rachète des parts sociales à des investisseurs pour qui le placement doit être rentable (cf. encadré). Dans un Gaec, une EARL ou une SCEA, le foncier peut créer des tensions entre associés. Cela est lié à des prélèvements plus importants d’un associé acquéreur de foncier pour  faire face à ses échéances d’emprunt. Le GFA est un outil qui permet de répartir le coût du foncier entre les  associés et lever les tensions. Il rétablit l’équité entre les associés qui peuvent prévoir dans les statuts une attribution préférentielle au moment de la liquidation du GFA.

 


Exonération fiscale

Autre avantage du GFA : l’exonération partielle de droits de mutation en cas de transmission. Il y a des conditions : être couplé avec un bail à long terme (BLT) et une interdiction dans les statuts d’exploiter en faire-valoir direct. L’exonération atteint 75 % dans la limite de 101 897 euros et de 50 % au-delà. Par ailleurs, le donateur doit détenir les parts depuis au moins 2 ans et les héritiers doivent les conserver au moins 5 ans. Le GFA peut donner droit aussi à une exonération partielle d’Impôt sur la fortune (ISF). Lorsqu’il s’agit de biens professionnels dans le cadre d’un GFA familial, l’exonération peut être totale.

Les revenus du GFA sont parfois des bénéfices agricoles (GFA exploitant). Mais le plus souvent il s’agit de revenus fonciers (GFA bailleur) étant issus de baux soumis au statut du fermage. Chaque associé en perçoit une partie en fonction de sa quote-part de résultat. Avec des recettes foncières inférieures à 15 000 €, l’associé peut choisir le régime du micro-foncier à la condition d’être propriétaire d’autres immeubles donnés en location et de ne pas donner en location des biens bénéficiant de certains régimes spéciaux. Les plus-values générées par des ventes relèvent du régime des plus-values immobilières réalisées par des particuliers.

 


Rentabilité des parts de GFA

Créé par la loi d’orientation de janvier 2006, le bail cessible est un Bail à long terme (BLT) qui permet d’augmenter le montant du fermage par rapport à un bail rural classique. La durée du bail (minimum 18 ans), l’indemnité d’éviction et le nombre d’associés au sein du GFA sécurisent le foncier pour l’exploitant tout en augmentant la rentabilité des investisseurs.

 


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