L'état des lieux d'entrée en élevage

Alain Gresle, Expert foncier et agricole, Confédération des Experts Fonciers

L'état des lieux d'entrée en élevage

Depuis l'instauration du statut du fermage, le preneur est invité à entreprendre des travaux susceptibles d'améliorer le rendement et d'apporter une plus-value à un domaine. En pratique, la détermination des améliorations apportées par le preneur ou la dégradation du fonds sont définies à l'aide d'un état des lieux.

Un document important

L'obligation d'effectuer des réparations locatives est limitée par l'état des lieux lors de l'entrée du preneur. S'il peut paraître coûteux lors de l'entrée en jouissance dans un bien, l'établissement de ce document reste un gage de sécurité, de transparence et de bonne relation entre le preneur et le bailleur. Le preneur est dans l'obligation de rendre les lieux dans l'état où il les a reçus. A sa sortie, des comptes seront établis, afin de quantifier les améliorations ou les dégradations apportées.

Cadre d'application

Obligatoire pour les baux à long terme, il est vivement conseillé pour les autres baux. L'article L.411-4 du Code Rural oblige le preneur et le bailleur à établir un état des lieux contradictoirement et à frais communs, dans le mois qui précède l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci.

Passé ce délai, l'une des parties pourra établir unilatéralement un état des lieux qu'elle notifiera à l'autre par lettre en recommandé avec accusé de réception.
Cette dernière disposera, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur le projet ou pour l'accepter.

A l'expiration de ce délai, son silence vaudra accord. L'état des lieux sera réputé établi contradictoirement.

L'état des lieux d'entrée en élevage

Intervention de l’expert

Des indemnités peuvent être dues au fermier ou au propriétaire lors d'une sortie de ferme.

De nombreux contentieux existent du fait de l'absence d'état des lieux. Il est très difficile, par exemple, d'apprécier le bien fondé d'une demande en résiliation du bail pour mise en péril du fonds loué, si aucun état initial ne permet de dresser une comparaison.

L'état des lieux est une photographie décrivant avec le maximum de précision l'état des immeubles bâtis et non bâtis, et leur degré d'entretien à un instant précis (l'entrée du preneur dans les lieux).

Il s'effectue sur le terrain en présence des intéressés. Lors d'une sortie de ferme, la mission de l'expert peut être différemment diligentée :

 - Mission amiable sur demande des deux parties : il n'y a pas de litige, le même expert intervient à la fois pour le bailleur et le preneur, qui lui accordent chacun leur confiance.

Il doit rechercher si les terrains et les constructions ont subi une évolution pendant la durée du bail et doit se renseigner sur les autorisations données par le bailleur.

 - Chaque partie désigne son expert : la mission reste la même mais elle est établie contradictoirement.

L'expérience des deux experts permet souvent une solution plus rassurante pour chacune des parties.

- Mission judiciaire : généralement en cas de litige, un expert judiciaire est désigné par le juge du tribunal paritaire des baux ruraux, et n'a de comptes à rendre qu’au magistrat qui lui a défini une mission précise et dont il ne peut s'écarter.

Souvent, chacune des parties demande l'assistance de son propre expert, professionnel connaissant le droit rural en la matière, et la technique d'appréciation des éléments à définir et à chiffrer lors de cette sortie de ferme.

L'expert désigné par le tribunal doit respecter le principe du contradictoire qui lui interdit de procéder à des constatations sans les parties adverses ou leur représentants.

L'intérêt d'un état des lieux est donc majeur pour chacune des parties, notamment au regard de la durée du bail et de l'activité exercée qui peut entraîner la réalisation d'investissements pouvant modifier ou transformer le fonds loué.

Le recours à un expert foncier, qui sera chargé d'établir un état des lieux précis et complet des biens loués, évitera toute discussion et malentendu entre les parties.

L'expert foncier est un professionnel qui a reçu la formation pour établir ce type de document. Il utilise les barèmes en vigueur établis par la profession pour établir les comptes de sortie.

L'état des lieux d'entrée en élevage

Éléments à prendre en compte

- Descriptif exhaustif de la nature et des caractéristiques physiques des parcelles (talus, haies, nature du sol, réseau de fossés, flore, état d’entretien…),

- Rappel des rendements et du chargement en cheptel des 5 dernières années,

- Rappel des amendements et des engrais des 5 dernières années,

- Avis de l’expert sur la productivité régionale,

- Préconisations de l’expert,

- Situation au regard de l'environnement (zonage des parcelles).

Conclusion

L’état des lieux d’entrée est un document absolument indispensable pour préserver les droits des deux parties. L’intervention d’un expert est gage d’impartialité.

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