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Experts Fonciers

27/05/15
Fiscalité-Juridique

Construction sur sol d'autrui dans un bail à ferme

Un fermier souhaitait faire valoir ses droits à la retraite interrompant ainsi le bail avant son terme. Il revendiquait une indemnité pour un bâtiment érigé sur une des parcelles du bail.

Les faits

Au 31 décembre 2012, M. FERMIER, agriculteur et fermier de plusieurs parcelles pour une surface de 80 ha, souhaitait et pouvait faire valoir ses droits à la retraite. Il réclamait une indemnité à son bailleur, M. BAILLEUR, concernant un bâtiment construit sur une des parcelles concernées par le bail.

M. BAILLEUR refusait toute idée de versement d’indemnité de quelque nature que ce soit, rétorquant à M. FERMIER que c’était lui qui demandait à partir et qu’il ne lui devait rien.

En 1991, c’était Mme FERMIER qui avait pris le bail, mais, décédée en 1998, le bail avait continué au profit de son époux M. FERMIER également agriculteur.

M. BAILLEUR, fils unique, était devenu bailleur suite aux décès de ses parents en 2000 et 2002.

C’est en 1994 que Mme FERMIER avait demandé l’autorisation de construire un bâtiment d’élevage sur l’une des parcelles du bail. M. BAILLEUR contestait que Mme FERMIER ait pu obtenir de ses parents une autorisation pour construire ledit bâtiment.


Les démarches

Concernant le fondement de la réclamation, il a fallu s’assurer de l’existence réelle d’un bail et de son contenu pour :

  • vérifier les conditions du bail et contrôler que celui-ci comprenne bien la parcelle sur laquelle était le bâtiment,
  • obtenir la demande d’autorisation de 1994 de Mme FERMIER à son bailleur pour la construction du bâtiment,
  • justifier que le bâtiment corresponde bien au projet pour lequel le fermier avait obtenu l’autorisation du bailleur et l’obtention du permis de construire,
  • s’assurer que le fermier puisse faire valoir ses droits à la retraite (document MSA),
  • constater que la demande de congés ait été faite dans les délais.

Résolutions

Voici concrètement la situation dans laquelle nous nous trouvions.

Mme FERMIER gérait tout l’administratif et M. FERMIER était incapable de retrouver, ni la demande d’autorisation, ni le permis de construire. Restait à consulter les archives de la mairie de la commune sur laquelle le bâtiment était situé, en espérant que le dossier de permis de construire serait complet et comprendrait la demande d’autorisation de Mme FERMIER aux bailleurs. Les inquiétudes ne s’arrêtaient pas là…

Le Maire de cette petite commune était le gendre de M. BAILLEUR (devenu propriétaire des parcelles suite au décès de ses parents). La recherche des archives ne fût pas vaine et le Maire n’entreprit aucune démarche favorisant les intérêts de son beau-père.
Demande d’autorisation et permis de construire de construire étaient présents dans le dossier.

Une fois prouvé le fondement de la réclamation de M. FERMIER, nous n’avions plus qu’à vérifier l’existence ou non d’un arrêté préfectoral définissant la durée d’amortissement maximale et minimale par catégorie de bâtiment concernant les améliorations dans le cadre d’un fermage. Un arrêté préfectoral de 1973 définissait ces durées.

Le bâtiment construit en 1995 avait 18 ans au moment du litige. Or la catégorie à laquelle il appartenait définissait un amortissement de 25 ans à 30 ans. Nous l’avons donc chiffré par la méthode dite de construction, soit le coût d’un tel bâtiment s’il devait être construit à ce jour. Nous avons déduit de sa valeur un abattement correspondant au montant des subventions agricoles perçues par Mme FERMIER au moment de la construction de ce dernier. Une durée d’amortissement de 27 ans a été choisie pour être au plus juste.


Solution

Le dossier s’est conclu par un protocole d’accord entre MM. BAILLEUR et FERMIER précisant le montant de l’indemnité à verser par M. BAILLEUR à M. FERMIER, montant correspondant à la valeur restante de l’amortissement du bâtiment.

Source : Le mag - Experts Fonciers - septembre 2013 - Jérôme LAGARRIGUE - Expert Foncier (09)


Confédération des Experts Fonciers
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