La garantie des risques locatifs

COGEDIS FIDEOR

Depuis 2010, la Garantie des risques locatifs (GRL) est devenue universelle. Les bailleurs peuvent la souscrire quels que soient le profil et le niveau de revenus de leurs locataires.

Le principe de la Garantie des risques locatifs (GRL) : permettre aux bailleurs dont les locataires ne répondent pas aux critères de solvabilité, de s'assurer contre les impayés, pour un coût modique. La première GRL, lancée fin 2006 par l'Association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL), n'a pas connu un grand succès. Une GRL dite universelle est entrée en application depuis janvier 2010.

Résidence principale

Presque tous les bailleurs louant un logement nu ou meublé peuvent souscrire la GRL universelle : une personne physique, une SCI familiale jusqu'au 4e degré, une personne morale propriétaire. Première condition : il doit s'agir de la résidence principale du locataire. Les logements sous-loués ainsi que les biens faisant l'objet d'un bail commercial, rural ou professionnel ne peuvent pas bénéficier de cette garantie. Si le bail est mixte, seule la partie destinée à l'habitation peut être couverte par la nouvelle garantie. Deuxième condition à respecter, le montant du loyer ne doit pas excéder 2 000 €, charges comprises, à la date de signature du bail. Enfin, le taux d'effort du locataire est limité à 50 %. Autrement dit, il ne doit pas consacrer plus de la moitié de ses revenus* au paiement de son loyer. La GRL peut être souscrite à l'occasion de l'arrivée d'un nouveau locataire, mais aussi avec un occupant déjà en place. Dans ce cas, le bail doit avoir été signé depuis plus de six mois sans que ne soient survenus plus de deux mois de loyers impayés (total ou partiel) au cours des six derniers mois. A noter que la cotisation GRL est déductible fiscalement des revenus fonciers du bailleur.

Pas de caution

La GRL universelle peut être souscrite auprès de tout assureur ayant signé une convention avec l'APAGL. Les garanties communes à l'ensemble des contrats comprennent la prise en charge des loyers impayés dans la limite de 2000 € de loyer mensuel charges comprises et les frais de contentieux (frais de procédure, honoraires d'avocat et d'huissier…) dans la limite d'un plafond global de 70 000 €. Autre point pris en charge par la GRL : le coût d'éventuelles dégradations locatives à hauteur de 7 700 € (3 500 € pour une location meublée). L'assureur entre en jeu dès lors que deux mois de loyer au moins n'ont pas été payés. Il intervient également en cas d'impayés partiels lorsque le total des sommes non réglées atteint au moins un mois de loyer sur une période n'excédant pas 12 mois. Attention, en cas de souscription d'un contrat socle GRL, aucune caution ne peut être demandée y compris pour les candidats locataires étudiants ou apprentis. La prime de la GRL n'est pas plafonnée comme dans la première version. Chaque assureur peut donc fixer librement son taux, indépendamment de la situation du locataire. Les taux des primes se situent entre 2,5 et 3 % des loyers quittancés. En plus du contrat socle, l'assureur peut proposer des garanties optionnelles payantes. Rappelons que les contrats Garantie loyers impayés continuent d'exister. Nombre de ces derniers proposaient jusqu'en 2010 une prise en charge illimitée des impayés et des frais de recouvrement, soit un niveau de garantie sensiblement plus important que celui offert par la GRL.

Traitement des impayés

En cas d'impayé, le dispositif du GRL vise bien sûr à protéger le bailleur mais aussi à donner une deuxième chance au locataire. Le traitement adapté des impayés de la GRL favorise ainsi la reprise du paiement du loyer pour aider le locataire de bonne foi à se maintenir dans le logement. Mais la GRL ne dispense pas le locataire du paiement complet et régulier de ses loyers. Pour bénéficier d'un plan amiable de remboursement, la reprise du paiement du loyer est impérative. A défaut, la procédure contentieuse, pouvant conduire à l'expulsion, sera déclenchée par l'assureur à l'encontre du locataire. En savoir plus : www.grl.fr

Source COGEDIS FIDEOR

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