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Achat de foncier : quelle rentabilité ?

Patrick Lévecque, conseiller d’entreprise

Achat de foncier : quelle rentabilité ?

Lors de sa carrière, un exploitant locataire peut avoir des terres à acheter. Dès lors, une question se pose : quelle sera la rentabilité, immédiate et future, de cette opération ?

Achat de foncier : quelle rentabilité ?

Une trésorerie court terme ponctionnée

Dans un premier temps, l’achat de terres mobilise de la trésorerie. Si cette trésorerie n’est pas disponible, il faut recourir à l’emprunt.

Il faut toutefois moduler ce tableau avec les impacts fiscaux et sociaux.
• En cas de fermage, celui-ci est une charge directe, il contribue donc à diminuer le résultat et par conséquent les prélèvements obligatoires.
• En cas d’achat, si les terres sont au bilan, seuls les intérêts sont déductibles.
Le choix de mettre ses terres au bilan ou de créer un portage externe aura également des conséquences sur les prélèvements obligatoires.

Achat de foncier : quelle rentabilité ?

Une trésorerie long terme soulagée

Comme le montre le tableau ci-contre, dans un deuxième temps, l’exploitant n’ayant plus d’annuités, l’absence de fermage est un gain net de trésorerie avant impacts sociaux et fiscaux.
Avec les hypothèses de calcul précédentes, le solde redevient positif au-delà de la 32ème année. Tout ceci est à recalculer selon le prix d’achat, l’évolution du fermage, la durée du prêt et les taux proposés.
La rentabilité dans ce cas est de l’ordre de 3,5 % avant impact social et fiscal. Le calcul à faire est le ratio fermage + impôts fonciers payés antérieurement par rapport au prix d’achat : 150 € / 4 000 €. Plus le fermage va augmenter et plus la rentabilité sera élevée.

Achat de foncier : quelle rentabilité ?

Une ressource potentielle de revenus ou de disponibilités

À l’heure de la retraite, le propriétaire exploitant peut vendre ou louer ses terres. Le graphique ci-dessous nous montre que la valeur vénale des terres augmente plus vite que l’inflation : pour un achat en 1997 à 2 500 € de l’hectare, la valeur de vente en 2010 était de 3 620 € en moyenne, soit une plus-value nette de 1 120 €, soit après taxation, une rentabilité annuelle de 2 %, ce qui est une honnête rentabilité en terme de placement.
Ce prix de vente peut être supérieur si à ce moment les terres deviennent libres d’occupation. Si les terres sont mises en location, le
fermage reçu est un complément de retraite sécurisant et de gestion facile, comparé à de l’immobilier bâti.

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