Activités agricoles : absence de droit de vente sur les travaux réalisés par le locataire

CERFRANCE Méditerranée

En cas d'extinction de bail par confusion, les améliorations n'entrent pas dans le patrimoine du bailleur.

Cass. com., 4 déc. 2012, n° 11-25.958, n° 1202 P + B, Sté Fuxedis c/ Directeur général des finances publiques

Contexte : Sur un fonds pris à bail, le locataire a réalisé des travaux d'amélioration ou édifié des constructions.

En cours de bail, le bailleur vend au locataire le fonds loué, la question se pose alors de savoir sur quelle assiette doit être assis le droit de vente d'immeubles.

Il est logique de penser que le prix tiendra compte du montant de l'indemnité à laquelle peut prétendre le preneur et qu'il ne peut exiger puisque le bail s'éteindra par confusion. Rappelons que l'administration peut substituer la valeur vénale au prix si elle apparaît supérieure à celui-ci. Dans cette hypothèse, doit on alors prendre en compte les améliorations ou constructions réalisées par le preneur pour déterminer la valeur vénale ?

À cette question, dans cette affaire, une cour d'appel a répondu par l'affirmative mais sa décision est censurée par la Cour de cassation.

En effet, la Haute juridiction, se fondant sur la propriété temporaire du preneur sur les améliorations, indique qu'en l'absence de résiliation (le bail s'éteint par confusion), elles ne sont pas entrées dans le patrimoine du bailleur qui n'a donc pu les vendre.

Remarque : la décision a été rendue à propos d'un bail commercial après une solution identique en cas de bail à construction ( Cass. com., 12 juin 2012, n° 11-18.978, n° 685 D, DGI c/ SCI Arc et a.), il semble ne faire aucun doute qu'elle est transposable en matière de bail rural avec peut-être un tempérament si les améliorations consistent en des plantations puisque, en ce domaine, la Cour de cassation décide que, sauf convention contraire, l'accession au profit du bailleur intervient dès la plantation.

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