Allotissement de foncier, pensez à l'Expert

Confédération des Experts Fonciers

Allotissement de foncier, pensez à l'Expert

Lors des transmissions de biens, que celles-ci soient préparées (donation) ou subies (décès), se posent à la fois la question de la valeur mais également celle de leur répartition.

Une famille souhaite attribuer des lots de terre pour chaque héritier dans le cadre d’une succession. Le notaire en charge du dossier préconise d’avoir recours à un Expert Foncier pour appréhender non seulement les valeurs mais également les options de répartition.

Première étape : la visite

Évaluer un bien sans le visiter paraissant inconcevable (sauf rare cas ne le permettant pas), dans un premier temps, l’expert a procédé à la visite et aux recherches habituelles en terme de classements divers et variés, contraintes, locations…

Deuxième étape : détermination des critères de partage

La visite et la remise de documents ont permis de dégager plusieurs éléments remarquables
et notamment :

  • la présence de deux locataires avec des baux différents (durée, date de départ, fermage),
  • un projet de développement éolien sur une partie des parcelles,
  • des terres classées en zone AU1 et AU3 sur le plan local d’urbanisme,
  • des parcelles bordant des bois appartenant à la famille et constituant leur unique accès.

Pour que le partage corresponde au mieux aux attentes des héritiers, un courrier leur a été adressé pour savoir :

  • si des critères complémentaires devaient être pris en compte,
  • si le partage devait privilégier une égalité en valeur, en surface ou les deux,
  • si le partage devait prendre en compte la différence de fermage entre les deux baux alors que les qualités de terres étaient similaires.

Les héritiers souhaitent limiter les soultes en valeur. L’un, chasseur, indique qu’il serait preneur si possible des parcelles à proximité des bois. Un autre, propriétaire du château familial, exprime le désir de rattacher les terres proches de la bâtisse.

Troisième étape : évaluation et proposition

L’évaluation des terres en elle-même ne posait pas de réelles difficultés dans ce dossier, si ce n’est que les parcelles de très grandes tailles (de l’ordre de 15 à 30 ha) rendent plus difficile l’équilibre. Néanmoins, des solutions ont été trouvées et deux hypothèses ont pu être proposées aux héritiers.

Les parcelles à urbaniser ne pouvaient être divisées en 5 (nombre d’héritiers) ; il a été suggéré de les conserver en indivision jusqu’à leur vente. Ce principe a été acté par les héritiers.

Après discussion, le projet éolien qui était très peu avancé n’a pas été pris en compte, les héritiers n’ayant pas la volonté de rester en indivision sur une partie de parcelle complémentaire. Au stade du projet, il n’était pas possible de faire une évaluation d’une éventuelle plus-value, l’incertitude de réalisation étant trop grande.

Rendez-vous de finalisation

Une rencontre a été réalisée avec les parties pour leur présenter les différentes hypothèses retenues. Des plans ont été remis aux héritiers pour qu’ils puissent visualiser les lots et les zones présentant des caractéristiques particulières.

La première hypothèse permettait de répondre aux attentes des deux héritiers ayant fait des demandes mais nécessitait le versement d’une soulte de leur part car les surfaces étaient supérieures aux autres lots.

La seconde était beaucoup plus équilibrée en terme de surfaces et de soultes. Il a finalement été décidé par les héritiers de conserver l’hypothèse 1, mais de tirer les lots au sort, ce qui a été réalisé par le notaire.

En définitive, l’héritier souhaitant les parcelles bordant des bois a tiré le lot qui lui était destiné et celui voulant les terres à proximité du château familial a fait un échange de lot avec l’une de ses soeurs pour les récupérer.

La succession s’est donc terminée sans conflit ni litige, prouvant la nécessité de la coopération entre les divers acteurs (notaire, avocat, expert, conseil…) en amont du projet de partage.

Source : Le mag - Experts Fonciers - septembre 2015 - Nicolas DORET - Expert Foncier (28)

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