Construire sur le sol d’autrui : quelles conséquences ?

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Construire sur le sol d’autrui : quelles conséquences ?

Construire un bâtiment ou une installation sur un sol qui appartient à autrui pose des questions au plan juridique. Zoom sur un cas qui est plus fréquent qu’on ne le pense.

Les constructions sur le sol d’autrui sont courantes en agriculture. Cependant, les exploitants sont-ils vraiment conscients des conséquences engendrées par ce type de montage ? Avant de s’engager dans un projet, il est essentiel de se poser cette question simple : le sol m’appartient-il ou non ? La construction d’un bâtiment sur sol d’autrui entraîne à long terme des complications aux niveaux juridique et fiscal.  L’article 552 du Code civil dispose : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». Autrement dit, le propriétaire du sol, est également le propriétaire des constructions qu’il y a dessus. Le cas le plus fréquent est celui d’une société qui construit un bâtiment sur un terrain appartenant à l’un de ses associés. C’est aussi le cas d’un enfant qui construit sur le sol de ses parents. Tant que la société est en activité, et que tout se passe bien, cette situation ne pose pas de difficultés. Les ennuis et complications peuvent subvenir lorsqu’un désaccord émerge entre les associés de la société. Quelle somme devra payer le propriétaire qui souhaite récupérer son sol, et donc aussi ce qu’il y a dessus pour indemniser le constructeur ? Et avec quelles conséquences fiscales ? Les difficultés peuvent être nombreuses, et apparaissent souvent au bout de quelques années.

Vendre le sol

Dans le cas d’un projet de construction neuve, il existe plusieurs options pour éviter les conséquences de la construction sur le sol d’autrui. La première consiste à vendre ou donner au constructeur le sol nécessaire pour réaliser son ouvrage. La vente du sol à la personne qui va construire est une solution simple et efficace. Dans le cas de l’enfant exploitant individuel, les parents peuvent vendre ou donner le sol. De cette manière il construit sur un sol qui lui appartient. Le constructeur se trouve propriétaire du tout et peut vendre, construire et faire des améliorations sur son bâtiment en toute indépendance. Il faut souligner que dans le cas d’une construction ou de l’amélioration d’un bâtiment sur le sol d’autrui, l’autorisation préalable du propriétaire du sol est nécessaire. Si le constructeur ne l’a pas obtenue, le propriétaire n’aura pas à reverser d’indemnité au constructeur et pourra même demander la destruction du bien.

Bail à construction

Une autre solution consiste à réaliser un bail à construction avant l’édification. Le propriétaire loue son sol avec un loyer très modéré. Il confère au constructeur un droit réel sur le terrain et un droit de propriété sur les constructions édifiées pendant la durée du bail. A l’issue du bail, généralement de 30 ans (minimum 18 ans), la propriété du sol et des bâtiments se regroupe en un ensemble et retourne au propriétaire du sol.

Mise à disposition du sol appartenant à un associé

La sortie de l’associé propriétaire de la société marque la fin de la mise à disposition. S’il veut récupérer ses terres, l’associé a alors le choix entre : conserver les constructions moyennant le versement d’une indemnité ou bien demander à la société de supprimer les constructions à ses frais et sans indemnités. Dans cette situation précaire pour la société, il est recommandé de prévoir dans la convention de mise à
disposition le sort des constructions en cas de rupture de la convention (modalité de calcul, de règlement de l’indemnité, clause d’autorisation des constructions). Une autre solution consiste à avoir recours à un bail à construction.

Renonciation à l’accession

Dans le cas de bâtiments existants, la situation est différente. Quand les relations entre propriétaires et constructeurs sont bonnes, cela ne pose pas de problèmes à court terme. Cependant, et notamment entre tiers ou en cas de mésentente, il est nécessaire de mettre fin à cette situation ambiguë. Le notaire peut rédiger un acte nommé « renonciation à l’accession ». Ce document identifie clairement deux propriétaires différents : l’un des bâtiments, l’autre du sol sous les bâtiments. Pour régulariser la situation, et réunir la propriété du sol et des bâtiments il suffit de vendre la parcelle au constructeur du bâtiment.

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