Déduction des charges en cas de démembrement de propriété

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Déduction des charges en cas de démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à diviser un bien entre d'une part un usufruitier, qui possède le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les éventuels revenus, et d'autre part un nu-propriétaire.

Le démembrement de propriété est fréquent en matière de donation ou succession, mais n’est pas sans poser des difficultés en cas de mise en location du bien, l’usufruitier perçoit les loyers mais qui prend en charge les dépenses ?

Le code civil définit clairement la répartition des rôles. L’usufruitier est en charge des dépenses d’entretien du bien et le nu-propriétaire doit prendre à sa charge les grosses réparations (gros œuvre, toiture, …).

Sur le plan fiscal lors de l’élaboration de la déclaration de revenu foncier (2044), chacun déduira les charges qu’il a réellement payées.

Au niveau de l’usufruitier. Les loyers sont imposables chez l’usufruitier qui pourra alors déduire les charges et les dépenses qu’il a supportées sur ce logement loué.

Au niveau du nu-propriétaire. Bien que n’ayant pas de loyers à déclarer, il est néanmoins autorisé à déduire de ses revenus fonciers les charges qu’il a effectivement supportées. Ces charges peuvent venir en déduction des revenus des autres immeubles dont il est propriétaire et peuvent engendrer un déficit foncier.

NB ; jusqu’au 31/12/2016, il existait un régime dérogatoire qui permettait au nu-propriétaire de déduire de son revenu global le montant des dépenses de grosses réparations dans la limite de 25 000 € par an, que le logement soit loué ou pas. Ce régime dérogatoire est supprimé à compter du 1er janvier 2017

Icoopa - Alain SEHAN

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