Estimation des établissements professionnels de chasse à caractère commercial

Confédération des Experts Fonciers

Estimation des etablissements de chasse a caractere commercial par un expert foncier

Les établissements professionnels de chasse à caractère commercial sont très variés. Les activités exercées, les propriétés supports de ces activités, et les structures juridiques qui lient les propriétaires et les exploitants peuvent être très diverses. Cependant, tous ces établissements obéissent à certains impératifs et, de ce fait, leur estimation nécessite de suivre certaines règles.

Les activités et la clientèle

L’activité la plus simple est celle de la location de l’établissement, à la journée, pour chasser le gibier naturel. Mais dans ce cas, le chiffre d’affaires restera modeste, et la clientèle restreinte. En effet, la productivité naturelle de gibier ne permet pas une pression de chasse importante.

Si l’exploitant veut accroître son chiffre d’affaires et sa clientèle, il va réintroduire du gibier sur le site. Pour cela, il va se tourner vers l’élevage de gibier qu’il pratiquera lui-même sur un site spécifique ou bien il achètera ce gibier à des éleveurs spécialisés. En ce qui concerne le grand gibier, la quantité d’animaux par hectare est limitée à une tête dans les enclos de chasse commerciale. Au-delà de ce chargement, la propriété peut être considérée comme un élevage.

La diversification du chiffre d’affaires passe par l’augmentation de la palette des activités proposées aux clients, qui peuvent être très nombreuses. Il peut s’agir de la chasse au petit gibier de plaine (faisan, perdrix, lièvre et lapin), au gibier d’eau s’il y a un étang, et au gros gibier (sanglier, chevreuil, cerf, daim et mouflon). Ce dernier peut se chasser en battue ou en chasse d’approche.

La chasse peut s’exercer à la journée, au chien d’arrêt ou aux chiens courants, au vol, voire aussi au tir à l’arc.

Aux activités de chasse proprement dites, peuvent-être adjoints un ball-trap, des équipements d’hôtellerie ou équivalents pour recevoir les chasseurs, sans parler des installations de découpe indispensables pour le gros gibier, d’une armurerie commerciale et d’un atelier pour la préparation de trophées.

Dans tous les cas, il faudra au moins prévoir de recevoir les chasseurs autour d’un repas. En effet, le repas de chasse est un moment convivial qui, pour la plupart des participants, a une importance primordiale.

La clientèle peut être une clientèle individuelle, mais aussi une clientèle d’entreprise, d’associations ou de comités d’entreprise.

La réglementation

Pour l’estimation, l’expert devra vérifier que la réglementation, très abondante, est respectée. Il examinera, au besoin :

  • la réglementation liée à la propriété,
  • la réglementation des chasses commerciales,
  • la réglementation de l’élevage et des relâchers de gibier,
  • la réglementation des enclos de chasse,
  • le statut juridique de l’activité.

L’estimation

a) Introduction

Si la chasse commerciale est exercée directement par le propriétaire du domaine, l’expert estimera le domaine où s’exerce cette activité et il ne sera pas possible de différencier la valeur du domaine et celle du commerce. Si la chasse commerciale est exercée dans le cadre d’une société dédiée titulaire d’un bail, l’expert pourra alors procéder à l’estimation d’une part de l’activité et d’autre part de la propriété.

 

b) Appréciation des caractéristiques du bien

La situation où se trouve le bien a une importance primordiale. En effet, elle détermine le potentiel de clientèle. L’expert examinera quels sont les accès (routes, autoroutes, gares, aéroports) et quelle population peut accéder facilement aux activités. L’esthétique du milieu naturel et son climat seront aussi pris en compte. Il se posera la question de l’adaptation du milieu naturel au gibier.

Il est préférable que l’activité soit exercée sur une propriété d’un seul tenant, sans chemin rural ni enclave. Dans le cas contraire, cela sera source de moins-value.

L’expert vérifiera la qualité d’entretien des installations qui déterminent le standing de la propriété. Il portera son regard sur le respect des normes d’accueil du public et généralement sur l’effort d’investissement qui a été accompli.

c) Les valeurs immobilières et immobilisées

L’expert procède à l’estimation :

  • des immeubles bâtis et non bâtis,
  • des installations spécifiques,
  • du matériel spécifique ou adapté à l’activité,
  • du fonds de commerce éventuel,
  • des parts de sociétés si besoin.

Conclusion

L’estimation des établissements professionnels de chasse à caractère commercial nécessite une compétence générale en matière d’estimation foncière et une étude approfondie des caractéristiques particulières de ce type d’entreprises qui sont soumises à une réglementation foisonnante et en perpétuelle augmentation.

L’Expert Foncier est le professionnel le mieux armé pour exercer cette mission.

Source : le mag - Experts Fonciers - Mars 2015 - Thierry NANSOT, Expert Foncier (80)

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