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Estimation des huttes et des étangs de chasse en Picardie

Confédération des Experts Fonciers

Estimation des huttes et des étangs de chasse en Picardie

La chasse au gibier d’eau ne concerne que la bordure maritime et les zones humides intérieures. Depuis la loi VOYNET, les huttes de chasse sont enregistrées et immatriculées dans tous les départements où la chasse de nuit est autorisée. Sur ce territoire restreint, le nombre d’installations s’est vu figé, entraînant une augmentation du prix de cette activité de loisirs.

Un loisir cynégétique de plus en plus inaccessible

La France se situe au centre des voies de migrations européennes entre l’Asie et l’Afrique. Avec plus de 4 000 km de côtes, un réseau fluvial important, de nombreux marais, étangs et plans d’eau divers, notre territoire offre toute une mosaïque de réserves pour le gibier d’eau qui niche et s’installe de plus en plus dans nos régions.

Cette particularité a entraîné un mode de chasse spécifique au gibier d’eau qui autorise le tir de nuit depuis des huttes de chasse installées en bord de mare ou de marais.

Ce type de chasse a connu un essor très important depuis la seconde guerre mondiale. À la fin des années 80, on comptait 1 834 huttes dans le seul département de la Somme, ce qui représentait 20 % du nombre total des huttes en France. Il y en a aujourd’hui 2 234 selon la fédération des chasseurs et 2 138 selon les services de la DDTM.(1)

Depuis le 26 juillet 2000 (Loi VOYNET), les huttes de chasse sont enregistrées et immatriculées dans tous les départements où la chasse de nuit est autorisée (Art. L.424-5 du Code de l’environnement). Depuis cette date, le nombre d’installations est figé entraînant une augmentation du prix des huttes de chasse. Une hutte non immatriculée n’est pas interdite mais le tir de nuit y est impossible.

Type de territoires

En France, nous devons distinguer trois types d’habitat : le domaine public maritime (DPM), le domaine public fluvial (DPF) et le domaine terrestre (les étangs et marais de l’intérieur).

a) Le domaine public maritime

Le domaine public maritime recouvre la zone littorale comprise entre les limites des plus basses et des plus hautes marées (coefficient 120) ainsi que certains étangs saumâtres en communication avec la mer. Comme son nom l’indique, le DPM appartient à l’État. Les lots de chasses sont loués par l’administration uniquement à des associations de chasseurs régies par des statuts types. Ces huttes et marais ne sont pas à vendre.

b) Des limites évolutives

Le 7 juin 2011, le directeur de la DDTM(2) de la Somme adresse un courrier à une vingtaine de propriétaires leur annonçant qu’à la suite “d’un constat de la limite atteinte par la mer lors de la marée d’équinoxe” du 21 mars 2011, les terrains situés en baie de Somme appartiennent au domaine public maritime, donc à l’État, et ceci malgré leur titre de propriété et le fait qu’ils ont toujours payé les taxes foncières. En effet, il suffit qu’un terrain soit baigné par la mer lors des grandes marées pour qu’il soit considéré comme faisant partie du domaine public maritime.

Il existe deux exceptions au principe d’imprescriptibilité et d’inaliénation du domaine public maritime : les droits et concessions accordées avant l’Édit de Moulins 1566 et les ventes légalement consommées des biens nationaux (biens saisis aux aristocrates et au clergé pendant la révolution française).
 Ces terrains ont été vendus le 28 vendémiaire an IV, soit le 20 octobre 1795, par l’État à des bourgeois d’Abbeville. Ils appartenaient auparavant au comte d’Artois, frère de Louis XVI, futur Charles X. Par ailleurs, il a été retrouvé des concessions accordées à des laboureurs avant 1520, donc avant l’édit de Moulins. La justice doit trancher pour savoir si l’on entre dans le cadre de ces exceptions.

c) Le domaine public fluvial

Le domaine public fluvial est constitué des canaux, rivières et fleuves navigables. Les lots de chasse sont plus souvent attribués par adjudication, que par location à l’amiable, au profit de l’État. Comme pour le domaine public maritime, les adjudicataires doivent se soumettre aux obligations d’un cahier des charges.

d) Le domaine terrestre ou les étangs et les marais de l’intérieur

Il s’agit de zones humides, propriétés privées ou communales qui se composent de rivières non navigables, marécages, étendues d’eau artificielles ou naturelles et terrains temporairement inondés, supportant ou non une hutte.

Depuis qu’il n’est plus possible d’immatriculer de nouvelles huttes, leur nombre dans le département de la Somme est figé à 2 234. Toutefois, il est possible, sous certaines conditions, de déplacer un poste fixe.

De ce blocage résulte une augmentation constante des valeurs locatives et des valeurs vénales des huttes de chasse immatriculées. La valeur des étangs et des marais suit cette tendance.

La suite de notre étude ne concernera que les huttes et les étangs de l’intérieur en Picardie.

e) Valeur locative des huttes de chasse

En général, une hutte se loue une nuit par semaine pendant toute la durée de la saison. On parle alors de tour de hutte. Il peut donc y avoir jusqu’à sept locataires par hutte pour une année.

Néanmoins, certaines huttes peuvent se louer pour une seule nuit.

La valeur locative d’une hutte de chasse, c’est-à-dire la hutte et son étang, s’apprécie en fonction de son potentiel annuel de prélèvements d’anatidés (les becs plats, dont les canards). L’article L.424–5 déjà cité oblige la tenue d’un carnet de prélèvements pour chaque poste fixe immatriculé. Nous pouvons retenir la valeur de 30 à 40 € par canard pour déterminer la valeur locative annuelle.

Exemple :
 Une hutte qui permet le prélèvement de 500 canards par an (très bonne hutte) peut se négocier avec un loyer annuel de (500 × 30) 15 000 €, soit 2 143 €par tour de hutte si l’ensemble des nuits de la semaine sont louées. Si la hutte dispose d’un marais, très demandé par les amateurs de la chasse à la bécassine, il faut rajouter à la somme précédente le montant de la location du marais.
 Elle est en moyenne de 100 €par hectare, par an, par tour de hutte (une nuit par semaine). Il en est de même pour les marais loués sans hutte.

f) Valeur vénale des huttes de chasse et des marais

Une hutte est constituée d’un abri, plus ou moins important, édifié sur le bord d’une mare ou d’un étang dont la surface peut également varier de quelques dizaines de mètres carrés jusqu’à plusieurs hectares. Plusieurs huttes peuvent être édifiées autour d’un même étang.

La valeur d’une hutte est l’addition de la valeur du bâti, de la valeur du terrain (terres, marais et étang) et la valeur de l’immatriculation.

La méthodologie d’évaluation des huttes et de leur terrain ne pose pas de problème particulier. La méthode par comparaison est tout à fait adaptée. Il existe des notaires et des agences immobilières spécialisées dans la vente de ce type de bien. La méthode par sol et construction est adaptée à la valorisation du bâti. Attention toutefois à certaines particularités comme les huttes flottantes.

Il est important de vérifier le potentiel cynégétique de la hutte (possibilités de tir, présence d’arbres autour de l’étang, accès, sensibilité au gel de la surface de l’étendue d’eau).

En 2014, dans le département de la Somme, la valeur des étangs et marais se négocie aux alentours de 15 000 € par hectare.

Il convient de rajouter à la valeur reprise ci-dessus la valeur de son immatriculation qui autorise le tir de nuit. En effet depuis la loi VOYNET, il n’est plus possible de créer de nouvelles huttes de chasse autorisant le tir de nuit. Cette immatriculation se valorise à un prix en constante augmentation depuis. Aujourd’hui compris dans une fourchette de 50 000 € à 150 000 € en fonction de son potentiel cynégétique, elle était comprise entre 30 000 € et 100 000 € en 2010.

Il est cependant impératif de vérifier l’existence de cette immatriculation auprès des services de la DDTM. Il existe en effet de fausses plaques.

Le prix d’une hutte est donc fonction de son intérêt cynégétique. Il est important de noter, cependant, que la valeur cynégétique d’une hutte peut évoluer à la hausse ou à la baisse dans le temps. Ainsi, une hutte renommée située près de Corbie dans la Somme révélait des prélèvements de plus de 600 oiseaux par an. Depuis quelques décennies, en raison des nombreuses peupleraies plantées dans les marais alentours, les oiseaux migrateurs ont dévié leur trajectoire et ne survolent plus cette hutte. Aujourd’hui, le carnet de prélèvement révèle la prise de 120 oiseaux par an.

La valeur d’une hutte ne semble pas impactée lorsque le terrain est classé en zone Natura 2000, ZPS (zone de protection spéciale), ZICO (zone à importante pour la conservation des oiseaux), ZNIEFF (zone naturelle d’intérêt écologique, faunistiques et floristique).

La rareté de ce type de bien et l’augmentation de sa valeur a fait apparaitre un nouveau mode de transmission. En effet, le propriétaire d’une hutte souhaite conserver son bien et le transmettre à ses descendants. Cependant, la gestion et l’entretien d’un marais (rendu obligatoire par l’article L.424-5 du Code de l’environnement) sont contraignants et onéreux.

La création de SCI permet de vendre des parts et de devenir propriétaire d’une nuit par semaine, c’est-à-dire d’un tour de hutte.

En 2013, une part de SCI correspondant à une nuit par semaine d’une hutte avec un marais de 10 hectares située sur la commune de Cléry-sur-Somme s’est négociée à 66 000 €.

La valorisation des huttes au niveau national peut s’effectuer de la même façon. À titre indicatif, il faut appliquer un coefficient correcteur en fonction de la région.

  • Picardie Somme : coefficient 1
  • Flandre Maritime : coefficient 1,2
  • Normandie Caen : coefficient 0,8
  • Charente-Maritime : coefficient 0,8
  • Gironde Aquitaine : coefficient 0,9

g) Le déplacement des huttes de chasse

Si la création de toute nouvelle hutte autorisant le tir de nuit est interdite depuis la loi du 26 juillet 2000, une disposition du Code de l’environnement, l’article R.424-19, autorise le déplacement d’un poste fixe de chasse de nuit à condition qu’il n’y ait pas d’impact négatif sur la faune et la flore.

Cette autorisation relève de la compétence du préfet. Il semble aujourd’hui que l’interprétation des conditions soit plus ou moins restrictive selon les départements.

En septembre 2008, le préfet de la Somme autorisait M. FERRARI à transférer l’immatriculation d’une hutte située à Mareuil-Caubert (près d’Abbeville) sur une parcelle située à proximité de la baie d’Authie, soit un transfert de plus de 30 km.
 En décembre 2008, l’association PICARDIE NATURE décide d’engager un recours en annulation auprès du tribunal administratif d’Amiens. Le 14 décembre, ce dernier annule l’arrêté préfectoral, au motif que le déplacement projeté est susceptible d’avoir une incidence négative sur la faune et la flore sauvage.
 Le 15 août 2014, la Cour administrative d’appel de Douai confirme la position du tribunal administratif “considérant qu’il ressort des pièces du dossier, et notamment d’un rapport de l’Office national de la chasse et de la faune sauvage (ONCFS), en date du 29 décembre 2006, qu’un chasseur peut espérer à partir d’un poste fixe situé à Quend (baie d’Authie), la capture de 300 à 500 volatiles par an, contre une capture annuelle de 20 à 40 pièces à partir d’une hutte de chasse située à Mareuil-Caubert”.

(1,2) Direction Départementale des Territoires et de la Mer.

Source : le mag Experts Fonciers - Mars 2015 – Christian de MONCLIN, Expert Foncier (80)

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