Hébergement : la qualification fait l’imposition

Georges LE NAIR, Fiscaliste, Cerfrance Finistère

Les activités d’hébergement connaissent, depuis 5 ans, des évolutions fiscales, sociales et réglementaires importantes.

ACTIVITES TOURISTIQUES. Les activités d’hébergement sont imposées au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Mais elles relèvent de deux catégories dont les règles diffèrent, en fonction des prestations fournies aux clients. On distingue :
- les loueurs de meublés qui louent directement ou indirectement des locaux meublés (à l’exception des petites structures de chambres d’hôtes) ;
- la parahôtellerie et l’hôtellerie proposant un hébergement qui, en raison des services fournis, dépasse la simple jouissance du bien (chambres d’hôtes, gîtes avec prestations…).

Prestations parahôtelières : la preuve par trois

La parahôtellerie sous entend la réalisation de prestations dans des conditions comparables à celles proposées dans l’hôtellerie : accueil, petit déjeuner, fourniture de linge de maison, ménage en cours de séjour…
Pour viser la qualification parahôtelière, 3 des 4 prestations évoquées ci-dessus doivent être réalisées. Mais attention, la notion d’accueil peut être facilement contestée par l’administration fiscale. La présence permanente de l’exploitant est en effet difficilement démontrable lorsque le propriétaire n’habite pas sur place.
La réalisation de 3 prestations ouvre l’accès à l’assujettissement à la TVA. Les activités du secteur parahôtelier relèvent des Bénéfices industriels et commerciaux standards. Elles peuvent être :
-  imposées au réel, avec possibilité d’imputation des déficits sur les autres revenus et ce, sans plafonnement des amortissements ;
-  au micro BIC avec un abattement de 71 %.
Notez que la parahôtellerie entre dans le champ de la redevance Sacem et de la taxe SPRE*. Ces dernières sont dues si de la musique est diffusée au sein de l’établissement.
* SPRE : Société pour la Perception de la Rémunération Équitable.

Meublés de tourisme et labels

A contrario, les loueurs de meublés ne réalisent pas de prestations parahôtelières. Ils sont exonérés de TVA sans possibilité d’option, et relèvent des BIC.
Ils peuvent relever de deux catégories : meublés professionnels ou meublés non professionnels.
Pour les meublés professionnels, trois conditions doivent être remplies :
- être inscrit au registre du commerce,
- dépasser 23 000 € de recettes par an,
- les recettes doivent dépasser les revenus professionnels des autres activités (salaires, Bénéfice industriel et commercial, Bénéfice agricole, Bénéfice non commercial, retraite….)
Une activité en meublé professionnel ou non peut relever du bénéfice réel BIC ou du micro BIC.
Pour les meublés relevant du bénéfice réel, seul le meublé professionnel peut engendrer un déficit imputable sur les autres revenus.
Mais professionnels ou non, le déficit fiscal des activités de meublés ne peut provenir de la constatation des amortissements. Les amortissements sont alors plafonnés et reportables sur les années futures.
Les meublés relevant du micro BIC bénéficient d’un abattement en fonction de la labellisation fiscale. Si les logements sont labellisés «meublés de tourisme», ils bénéficient d’un abattement de 71 %. Le cas échéant, ils ne peuvent prétendre qu’à l’abattement de 50 %, ce qui, évidemment, alourdit les contributions sociales. Il faut différencier le classement par marque (Gîtes de France, Clévacances…) de la labellisation «meublés de tourisme». Il appartient à chaque propriétaire de vérifier que les logements récemment loués sont bien labellisés «meublés de tourisme», et que les autres logements ont une labellisation datant de moins de 5 ans. Dans le cas contraire, la sanction peut être sévère puisque un logement non labellisé ne peut pas prétendre à l’abattement de 71 %.

Qualification fiscale et affiliation sociale

La parahôtellerie relevant des BIC standards est affiliée de droit aux cotisations sociales. Les chambres d’hôtes bénéficient d’une niche sociale, avec un seuil de revenus de 4740 €. La loi de financement de la sécurité sociale 2012 prévoit désormais que certains revenus, exonérés d’impôt, entrent dorénavant dans l’assiette des cotisations sociales. Conséquence : l’assujettissement aux cotisations sociales des plus-values à court terme exonérées en application des articles 151 septies (exonération des plus-values des petites entreprises) et 238 quindecies (exonération des plus-values en cas de transmission d’une branche complète d’activité de moins de 300 000 €).
De fait, en cas de vente en 2012 des immeubles dans la catégorie BIC parahôtelier ou BIC meublé professionnel, les plus-values entreront en base sociale alors qu’elles sont pratiquement toutes exonérées fiscalement.
A priori, les meublés ne subissent pas de cotisations sociales dans le régime général. Mais, pour les meublés professionnels, le Régime social des indépendants (RSI) considérait, jusqu'à présent, que l’inscription au registre du commerce et des sociétés suffisait à rendre cette affiliation obligatoire. Désormais, cette obligation ne concernera que les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés, ou destinés à être loués meublés à titre professionnel. Si les trois conditions fiscales régissant ce classement sont réunies, les loueurs en meublé seront affiliés à l'assurance maladie maternité des non salariés et, par voie de conséquence, à l'assurance vieillesse des industriels et commerçants. Une évolution à prendre en considération.

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