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JURISVIN : L'indemnité de sortie du preneur et les régimes matrimoniaux

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L'article L.411-69 du Code rural dispose que « le preneur qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin à son bail ».Cette indemnisation a lieu en fin de bail et non en cours de bail, puisque des améliorations peuvent constamment être réalisées.


Dans l'hypothèse de base, le preneur est le créancier de l'indemnité. Mais dans l'hypothèse où ce preneur est marié et qu'un divorce intervient en cours de bail, que se passe-t-il ? Qui récupère l'indemnité ?

Prenons un exemple. M. X est marié à Mme X. Il est exploitant viticulteur et loue des terres en nature de vigne à M. Y, bailleur. Il a réalisé notamment des travaux d'amélioration et il a fait l'acquisition de nouvelles cuves ciment. Il est prévu que son bail prenne fin dans 3 ans, date à laquelle il doit prendre sa retraite. Malheureusement, il est en pleine procédure de divorce et il se demande si son épouse ne peut prétendre à une partie de cette indemnité.

- S'il est marié sous le régime de la séparation de bien et qu'il était seul exploitant et titulaire du bail, cela ne pose pas de problème : il reste seul créancier de l'indemnité de sortie.

- S'il est marié sous le régime de la communauté de biens, la situation est plus délicate. La créance doit-elle être considérée comme propre ou commune ?

• Dans le cas où M. et Mme X sont co-exploitants :
les améliorations réalisées avant le divorce vont générer une créance commune, pour sa valeur au jour du divorce.
Les améliorations réalisées après le divorce vont générer quant à elle une créance d'indemnité au seul bénéfice de M. X, celui-ci ayant poursuivi le bail.

• Par contre, si M. X est seul titulaire du bail, la jurisprudence considère que le bail rural étant un droit strictement personnel au preneur et ne conférant de droit qu'à celui-ci, l'indemnité due au preneur sortant ne peut constituer un actif de la communauté. C'est donc une indemnité personnelle même si elle est acquise pendant la communauté. Mais si cette dernière a contribué financièrement aux améliorations, dans ce cas, l'époux preneur est redevable d'une récompense au titre des deniers empruntés à la communauté et ayant profité à son patrimoine propre. (V. Cass., 1ère civ., 8/04/2009).

Source jurisvin

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