L'immobilier sans les inconvénients : Investir dans une SCPI

COGEDIS

Investir dans une Société civile de placement immobilier (SCPI) permet de bénéficier des avantages du placement dans la pierre sans les inconvénients.

Acquérir et gérer un patrimoine immobilier : tel est l'objectif d'un investissement dans une Société civile de placement immobilier (SCPI). Attention, il ne faut pas confondre les SCPI fiscales qui permettent une réduction d'impôt sur les revenus avec la majorité des SCPI dites de rendement. Elles sont investies principalement dans des bureaux, locaux commerciaux, murs de magasins, boutiques. La rentabilité de ce type de biens est élevée (entre 5 et 10 %). Les SCPI redistribuent donc à l'investisseur un revenu foncier net au dessus de 5 % annuel.

11 % de rentabilité par an

Sur les dix dernières années, les SCPI (hors fiscales) ont bénéficié d'une rentabilité de plus de 11 % par an. C'est une très bonne performance en comparaison à d'autres placements (cf. tableau). Un investissement de 100 000 €, financé à crédit pour 60 000 € sur 15 ans, permet, sans sortie de trésorerie supplémentaire (hors fiscalité) de disposer au terme du prêt d'un revenu régulier supérieur à 5 000 € annuel (avant impôt). Un moyen efficace de se constituer un complément de retraite !

A partir de 7000 €

Les parts de SCPI permettent de combiner la rentabilité et la sécurité d'un investissement dans la pierre sans les inconvénients de l'investissement direct. La formule permet de mutualiser les risques tout en assurant la diversification géographique et patrimoniale des actifs détenus. C'est un investissement dans la pierre plus accessible qu'un achat en direct : à partir de 7000 €. L'investisseur perçoit des revenus fonciers sur l'intégralité de sa souscription car les frais statutaires ne sont prélevés qu'en cas de revente des parts. Comme pour un achat immobilier locatif classique, il est possible de financer l'investissement à l'aide d'un prêt bancaire. Le bénéficiaire perçoit normalement des revenus nets réguliers liés à la détention d'un patrimoine immobilier diversifié, géographiquement notamment. Autre avantage : pas de souci de gestion ! Le risque d'impayé est faible, tout comme les vacances de locataires qui plombent souvent la rentabilité des investissements locatifs en direct. Enfin, les parts de SCPI sont plus facilement transformables en liquidité. La vente des parts se fait en moyenne dans un délai de 3 à 4 semaines. En comparaison, la vente d'un bien en direct est beaucoup plus aléatoire.

Capital variable

Avant d'investir dans une SCPI, il est important de vérifier quelques points afin de faire le bon choix. D'abord préférer une SCPI à capital variable. Les SCPI à capital fixe ont une volatilité plus forte, notamment en période de crise (confrontation entre acheteur et vendeur). De plus, les SCPI à capital fixe supportent des droits d'enregistrement de 5,09 % en cas d'achat/vente, que n'ont pas les SCPI à capital variable. Il faut aussi veiller à la valeur des parts. Le prix de réalisation est une estimation de la valeur réelle des biens. Pour éviter de souscrire des parts sur-évaluées, cette valeur doit se rapprocher du prix de retrait. L'investisseur doit être également très attentif à la qualité des emplacements et des locataires. De même, il doit porter son attention sur le taux d'occupation et évaluer le risque de loyers impayés. Veiller à la qualité des actifs est la meilleure garantie pour permettre de maintenir le taux d'occupation. Enfin, mieux vaut opter pour une société de gestion qui présente un historique solide et toutes les garanties de sérieux et de professionnalisme que tout investisseur est en droit d'attendre.

Taux de rentabilité interne des placements sur 10 ans : 1999 >2009

SCPI (hors fiscales) 11,86% Sicav monétaires 3,00%
Foncières cotées 10,75% Livret A 2,72%
Or 9,50% Actions françaises 2,30 %
(SBF 120)
Sicav obligataires 3,26% Inflation 1,74%

Source COGEDIS

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