Le bail à long terme sécurise l'exploitation

COGEDIS FIDEOR

Le bail à long terme permet à l'exploitant de sécuriser son activité agricole grâce à une durée minimale de 18 ans.

Louer des terres sur le long terme est une sécurité pour l'exploitant. Les propriétaires, de leur côté, y gagnent en avantages fiscaux même s'ils perdent la liberté de disposer de leur bien pendant au moins 18 ans. Ces avantages se traduisent en une exonération partielle des droits de mutation susceptibles d'être perçus à l'occasion d'une transmission à titre gratuit des biens loués. Attention cependant, le bail à long terme ne doit surtout pas être un bail fictif dans le seul but d'alléger ses droits de transmission à titre gratuit. L'administration fiscale est vigilante sur ces questions.

75 % d'abattement

En cas de donation ou de succession, la valeur des biens ruraux loués par le bail à long terme est diminuée de 75 % jusqu'à 100 393 € et de 50 % au-delà. L'abattement s'applique quel que soit le degré de parenté entre le donateur et les bénéficiaires et même s'il n'existe aucun lien de parenté. La limite de 100 393 € s'apprécie au niveau de chaque bénéficiaire. Cet avantage fiscal est conditionné à la conservation des biens ou des parts de société reçus par les héritiers, donataires ou légataires pendant une durée minimale de 5 ans. Pendant ce délai, toute donation, tout apport à un Groupement foncier agricole (GFA) ou toute mutation à titre onéreux est interdit(e).
Autre condition : le bail doit être conclu depuis au moins deux ans. L'acte est nécessairement écrit et réalisé par un notaire (acte authentique) en vue de sa publication au bureau des hypothèques. Cette particularité implique un coût plus important lié au prix du fermage (voir tableau).
L'article 743 du Code général des impôts exonère de la taxe de publicité foncière (le taux est de 0,70 %) les baux à long terme. Le salaire du conservateur, calculé sur la base des fermages dus sur la période du bail à long terme, demeure cependant exigible.
Le bail à long terme a également un intérêt pour les redevables de l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Si les biens loués sont assimilés à des biens professionnels, ils sont exonérés de droit. Dans le cas où les biens ruraux ne seraient pas qualifiés de biens professionnels, l'exonération est partielle selon les mêmes modalités de calcul que pour les droits de succession.

Bail cessible

Les baux ruraux sont renouvelés par tacite reconduction par période de 9 ans. Si le preneur atteint l'âge de la retraite, ce dernier peut céder son bail à un descendant bénéficiant à son tour d'un droit au renouvellement. Quant au droit de reprise du bailleur, il n'est pas possible au cours de la période initiale de 18 ans. En revanche, au moment du renouvellement du bail, une clause de reprise anticipée peut être valablement introduite au profit du conjoint ou d'un descendant du bailleur.
Les avantages fiscaux attachés aux baux à long terme peuvent inciter le bailleur à convertir le bail de 9 ans en cours en bail à long terme. Pour cela, il faut l'accord du preneur et une durée restante à courir supérieure à 18 ans. En pratique, cette conversion s'opère par une résiliation du bail initial et la conclusion d'un nouveau bail. Si le preneur s'oppose à la conversion de son bail en bail à long terme alors que seule la durée de son bail est modifiée, il perd son droit au renouvellement et son droit de céder à un descendant ou d'apporter son bail à une société d'exploitation.

 

Trois types de baux à long terme

- Le bail de 18 ans renouvelable par période de 9 ans ;
- le bail de 25 ans, appelé bail à long préavis ;
- le bail de carrière.
Le bail de 18 ans est le plus courant. Il peut concerner tout immeuble à vocation agricole sans condition de surface. Il doit être conclu pour une durée de 18 ans au minimum, sauf si le fermier est à moins de 18 ans et à plus de 9 ans de l'âge de la retraite. En ce qui concerne la fixation du loyer, les baux à long terme ne font l'objet d'aucun texte particulier et sont soumis à des minima et maxima prévus dans les arrêtés préfectoraux.

Source COGEDIS FIDEOR

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