Le dispositif Pinel : un Duflot assoupli

COGEDIS FIDEOR

Le dispositif Pinel : un Duflot assoupli

Jugé complexe et peu adapté aux marchés locaux, le dispositif Duflot n’a pas eu l’effet escompté. Destiné à le remplacer, le « Pinel » se veut plus souple et plus évolutif.

L’échec relatif de la loi Duflot, qui n’a pas su convaincre les investisseurs, a conduit le gouvernement à revoir son dispositif destiné à relancer la construction de logements neufs, en particulier dans les zones à forte pression immobilière. La loi Pinel, votée dans le cadre de la loi de finances 2015, remplace donc la loi Duflot. Tout comme l’ancien, le nouveau dispositif permettra de bénéficier d’une réduction d’impôts liée à un investissement dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement et destiné à la location en résidence principale. Ce qui ne change pas entre les deux dispositifs, ce sont les critères environnementaux du logement, les plafonds de ressources du locataire et le maintien du plafonnement des loyers en fonction de la situation du logement, suivant une segmentation en 4 zones : A, A bis, B1 et B2. En revanche, ces zones devraient être élargies, en particulier là où la pression immobilière est forte, à savoir Paris et sa banlieue, les grandes villes régionales, les villes péri-urbaines, les villes moyennes et certaines zones côtières. La zone C, qui recouvre tout le reste du territoire, est exclue du dispositif. La liste des communes concernées est consultable sur www.territoires.gouv.fr.

Location en famille

Autre changement du dispositif : le montant de la réduction d’impôt, qui passe de 18 à 21 %. En revanche, le plafond d’investissement par m2 de surface habitable reste à 5500 € /m2. Le montant de l’investissement reste limité à 300 000 € pour les acquisitions (en direct ou en SCPI :Société civile de placement immobilier), entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Très attendue par les investisseurs, la loi Pinel offre désormais la possibilité de louer le bien à un ascendant ou un descendant, à condition qu’il soit hors du foyer fiscal de l'investisseur. Cette mesure est effective à compter du 1er janvier 2015. Par ailleurs, la taxe foncière, les intérêts d’emprunts et les frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers.

Evolutivité

Autre nouveauté du dispositif, c’est la possibilité de moduler la réduction d’impôt en fonction de la durée d’engagement de location. Ainsi, pour un engagement de 6 ans, la réduction d’impôt s’élève à 12 %. Elle atteint 18 % pour un engagement de 9 ans et 21 % pour un engagement de 12 ans. L’investisseur s’engage de manière irrévocable et définitive sur la durée initiale de location, bien par bien, au moment de la première déclaration de revenus sur laquelle il demande le bénéfice du dispositif Pinel. Au terme de son engagement, l’investisseur peut prolonger la durée de location, pour passer de 6 à 9 ans, ou de 9 à 12 ans et ainsi étendre le bénéfice de la réduction d’impôt. En prolongeant la durée de location de 6 à 9 ans, le taux de réduction d’impôt est de 2 % par an, puis de 1 %, en prolongeant de 9 à 12 ans. Au total, la réduction d’impôt, pour un même bien, ne peut dépasser 63 000 € en 12 ans.

Exemple de déduction fiscale avec la loi Pinel

Un couple d’agriculteurs a acheté un appartement clés en mains neuf à 200 000 euros, frais de notaire inclus. Les propriétaires s’engagent à louer l’appartement non meublé à un locataire qui en fait sa résidence principale. Les exploitants peuvent louer le bien à l’un de leurs enfants, détaché du foyer fiscal. En signant pour 12 ans, ils peuvent déduire de leur impôt 21 % du prix de revient du bien. Ce qui donne 200 000 x 21 % = 42 000 : 12 ans = 3500. Ce qui équivaut à soustraire 3500 euros par an de leurs revenus imposables pendant 12 ans.

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