Le droit de préemption du locataire

COGEDIS FIDEOR

Si le bien qu'il loue est mis en vente, le locataire peut faire jouer son droit de préemption pour en devenir acquéreur.

Préempter, pour le locataire, c'est faire valoir son droit d'acquérir le bien loué que le propriétaire souhaite vendre. Un locataire ayant conclu un bail à ferme est prioritaire sauf exceptions (voir encadré) sur l'achat du bien. Il peut également faire jouer son droit de préemption pour le compte de ses descendants ou de son conjoint. Seule condition : exploiter ce bien en tant qu'agriculteur depuis au moins trois ans. Ce droit est également valable dans le cadre d'une vente publique par adjudication. Par ailleurs, un propriétaire ne peut demander au locataire de renoncer à l'avance, en totalité ou en partie, à son droit de préemption. Seul le locataire peut choisir de ne pas y avoir recours.
Dans le cadre de ce droit, le propriétaire doit donc informer son locataire de son intention de vendre à un tiers. Le notaire doit lui notifier, par lettre recommandée ou par « exploit » d'huissier de Justice, le contenu du compromis de vente. Celui-ci est établi sous la seule condition suspensive du non-exercice du droit de préemption. Seule l'identité de l'acquéreur ne lui est pas transmise. Cette notification constitue une offre de vente. Le locataire dispose alors de deux mois pour signaler ou non son acceptation au notaire du vendeur.

Exploiter pendant 9 ans

Si le locataire n'accepte pas l'offre, la vente devient parfaite entre le propriétaire et le candidat acquéreur initial. Si cet acheteur se désiste, le propriétaire conserve la possibilité pendant un an de vendre le bien, pour le même prix et aux mêmes conditions, à toute autre personne. Si le locataire se positionne sur cette offre et préempte, il écarte ainsi l'acquéreur initial. La vente est considérée « parfaite » entre le vendeur et le locataire dès que le notaire a eu connaissance de cette acceptation. Le locataire dispose encore de deux mois pour signer l'acte d'achat chez le notaire. Attention, un locataire qui fait usage de son droit de préemption, s'engage à exploiter le bien pendant au moins neuf ans. Sauf cas de force majeure, il lui est interdit de le revendre rapidement ou de le louer. Il ne peut pas non plus l'apporter en société sauf s'il intègre lui-même cette société. Enfin, s'il estime que le prix et les conditions de la vente sont exagérés, il peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Celui-ci fixe, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente. Le propriétaire est en droit de refuser cette décision du tribunal paritaire et de renoncer à la vente.
Si une vente se réalise sans que le locataire ait été mis au courant de ses droits, il dispose d'un délai de six mois pour intenter une action en nullité et réclamer des dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires.

Des exceptions au droit de préemption

Le locataire ne peut exercer son droit de préemption :
- quand le bien n'est pas exploité personnellement par le locataire, son conjoint, ses descendants… ;
- en cas de vente du bien au conjoint, aux descendants… du propriétaire, achetant pour leur propre compte et à condition qu'il n'y ait pas revente dans les deux ans ;
- en cas de vente à une administration publique ou une personne de droit public, à des fins d'intérêt général ou d'expropriation pour cause d'utilité publique ;
- en cas de vente aux personnes devenues propriétaires en vertu d'une succession ou déjà propriétaires au moment de la conclusion du bail à ferme ou devenues propriétaires durant le bail à ferme sans que le locataire n'exerce son droit de préemption ;
- lorsque le bien a fait l'objet d'une promesse de vente antérieure à la mise en place du bail ;
- si le locataire a déjà donné congé ;
- si le bien est vendu comme terrain à bâtir ou terrain industriel dans les hypothèses prévues par la loi ;
- si, préalablement à la vente, le propriétaire expose des motifs justes et sérieux devant le juge.

Source COGEDIS FIDEOR

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