Le GFA pour acheter moins cher : Investir ensemble dans le foncier

COGEDIS

La terre est de plus en plus chère. Le Groupement foncier agricole permet de diminuer ce coût en achetant à plusieurs.

Quotas laitiers, droits à paiement unique, potentiel d'épandage… Les nouvelles conditions de production concourent à alourdir le poids financier du foncier au sein des exploitations. Dès lors, le Groupement foncier agricole (GFA) s'affiche comme un outil intéressant en vue de répartir les coûts, préserver un bien familial entre héritiers ou entre associés. C'est aussi un moyen de garantir l'outil d'exploitation et de faciliter une transmission, tout en apportant des avantages fiscaux. Le GFA est une société civile d'au moins deux associés, personnes physiques ou morales, avec un capital constitué d'apports d'immeubles ruraux ou de numéraire pour financer l'achat de foncier.

Répartir la charge foncière

Dans le cadre de la société agricole (Gaec, EARL ou SCEA), l'achat de foncier par un associé pose souvent des problèmes. Des prélèvements plus importants pour faire face aux échéances d'emprunts créent un déséquilibre entre les comptes d'associés et grèvent la trésorerie de la société. C'est un point de discorde majeur. L'achat par le biais d'un GFA permet au contraire de répartir la charge foncière entre associés et de préserver l'équilibre de chaque structure. Le GFA (qui n'est pas exploitant) loue les immeubles ruraux à l'un des associés qui le met à disposition de la société exploitant le bien. Le GFA perçoit un fermage qui lui permet en partie de rembourser les prêts. Le solde de trésorerie est ensuite apporté par chaque associé en fonction de sa quote-part dans la société. Dans ce cas, c'est un élément qui garantit la pérennité de la société et évite les conflits. Lors de la dissolution du GFA et de son partage, les associés qui ont effectivement participé à la mise en valeur d'une exploitation du groupement peuvent demander l'attribution préférentielle c'est-à-dire, soit en devenir propriétaire soit en avoir la jouissance. Cette attribution doit être clairement indiquée dans les statuts car elle permet à l'associé exploitant, d'avoir une garantie supplémentaire de stabilité. L'achat des parts sociales permet aussi à l'associé exploitant d'acquérir au fur et à mesure son foncier et d'étaler la charge financière. Pour la valeur des parts, les statuts peuvent donner des directives sans en fixer le prix. En cas de contestation, ce prix est fixé par un expert.

Avantages fiscaux

Dans le cadre de la succession, les héritiers peuvent aussi apporter les biens au GFA. Ceci évite à l'exploitant d'avoir à supporter le poids des soultes* en contrepartie de l'attribution du foncier. Cette solution est très intéressante pour l'exploitant mais ne favorise pas les autres héritiers. Au-delà de l'enjeu financier, c'est la garantie pour l'exploitant de conserver l'unicité du patrimoine foncier (cf. encadré). En matière d'impôt, le GFA relève du régime des revenus fonciers. En effet, les baux conclus dans le cadre d'un GFA sont soumis au statut du fermage. Ces revenus sont ensuite répartis entre les associés suivant leur quote-part de résultat. Les plus-values réalisées lors de ventes rentrent dans le cadre de plus-values immobilières réalisées par des particuliers. Le GFA procure aussi des avantages fiscaux dans le cadre de l'Impôt sur la fortune (ISF). Les parts de GFA ne sont pas prises en compte dans l'assiette de l'ISF s'il existe un bail à long terme.
Dans le cadre des donations, toujours avec un bail à long terme, l'exonération porte sur 75 % dans la limite de 76 000 € et de 50 % au-dessus de ce montant pour le calcul des droits de succession. Cette réduction s'applique pour chaque part transmise.

Eviter le démembrement du foncier

Les héritiers qui reçoivent des parts sociales de GFA auront du mal à les transformer en liquidité. Le GFA est dans ce cas un moyen efficace pour les parents qui cherchent à sécuriser l'installation d'un de leurs enfants. L'exploitant est mieux protégé face au risque de démembrement futur du foncier par les autres héritiers.

Source COGEDIS

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