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Loi sur les plus-values : vendre avant le 1er février 2012 !

COGEDIS FIDEOR

Le changement de loi approuvé en septembre 2011 par les députés sur les plus-values immobilières prendra effet au 1er février 2012. Dans certains cas, il est donc conseillé de vendre avant cette date.

C’est la dernière ligne droite. Les propriétaires qui détiennent une résidence secondaire et qui souhaitent la vendre, seraient bien avisés de le faire avant le 1er février 2012. Après cette date, la note fiscale risque d’être salée. La vente d’un bien immobilier issu du patrimoine privé donnera lieu à coup sûr à une plus-value, compte tenu des hausses du prix de l’immobilier. Cette plus value est déterminée par différence entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition. En cas de cession de la résidence principale, la plus value est totalement exonérée, et cela n’a pas été modifié par la loi de finances rectificative pour 2011.

Exonération totale après 30 ans

Par contre, s’agissant des résidences secondaires, des biens locatifs et des terrains à bâtir, la plus value est imposable. C’est sur ce point que le régime a été modifié. Actuellement, un abattement de 10 % par année de détention, au-delà de la cinquième, est appliqué sur la plus-value. Ce mécanisme aboutit ainsi à une exonération totale au bout de quinze ans. Alors qu’il était question de supprimer totalement cet abattement, il a finalement été décidé de le maintenir. Cependant, il a été fortement réduit. L’exonération est maintenue après trente ans de détention. A compter du 1er février 2012, l’abattement sera de 2 % par année de détention au-delà de la cinquième année, 4 % au-delà de la dix-septième année, puis 8 % après la vingt-quatrième année. Cela conduit donc à une exonération totale de plus value après trente ans de détention contre quinze actuellement. À titre d’exemple, à l’issue du délai de quinze ans, la plus value réalisée ne sera exonérée qu’à hauteur de 20 % de son montant, alors qu’elle est totalement exonérée pour une cession signée avant le 1er février 2012. Attention ! Cette réforme est d’application rétroactive au 25 août 2011 en cas d’apport de l’immeuble ou de droits sociaux à une SCI familiale.

Dans le cas d’un propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier détenu depuis plus de quinze ans, mais depuis moins de trente ans, il est recommandé de signer l’acte authentique chez le notaire avant le 1er février prochain pour être exonéré de plus value.

Au 1er février 2012, la plus value issue de la cession d’un bien immobilier (hors résidence principale) ne sera exonérée qu’après trente ans de détention au lieu de quinze aujourd’hui. C’est le moment ou jamais de vendre !

Nouveau mode de calcul de l’exonération

Durée de détention Abattement fiscal
0 à 5 ans 0 %
6 à 15 ans 2 % par année
16 à 25 ans 4 % par année
26 à 30 ans 10 % par année

Simulation

Exemple A 2011

M. et Mme Bienjoué sont propriétaires d’un bien acquis en mars 1996 pour une valeur de 100 000 euros frais compris. Ils revendent leur bien 200 000 euros en septembre 2011.

M. et Mme Bienjoué n’auront pas à payer d’impôt puisqu’ils détenaient le bien vendu depuis plus de 15 ans.

 Exemple B 2012

M. et Mme Tantpis ont acquis en mars 1997 pour une valeur de 100 000 euros frais compris.

Ils revendent leur bien 200 000 € en septembre 2012.

M. et Mme Tantpis ont détenu leur bien sur une durée de 15 ans. Le taux de l’abattement pour cette durée de détention est de 20 % seulement.

Avec cette vente, ils ont réalisé une plus-value brute de 100 000 € (200 000 – 100 000).

Cette plus value est taxable sur une base de 80 000 € après abattement :

100 000 – 20 %*100 000 = 80 000 €

La totalité des impôts dont devront s’acquitter M. et Mme Tantpis est de 26 000 €…

Impôts + CSG = 19 % + 13.5 % de 80 000 € = 26 000 €.

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