Patrimoine : Investissement immobilier locatif - Robien ou Borloo ?

Cogedis

Depuis le 1er septembre 2006, les investisseurs dans l'immobilier locatif neuf ont le choix entre deux dispositifs d'incitation fiscale : le Robien recentré ou le Borloo populaire.

Sur le papier, Borloo a l'avantage fiscal, mais mieux vaut tenir compte du marché locatif et du niveau du loyer avant de décider.

Issu de l'ancien dispositif du même nom, le Robien recentré permet de déduire de ses revenus fonciers 50 % du prix du logement selon le calendrier suivant : 6 % pendant 7 ans, puis 4 % pendant 2 ans. La déduction forfaitaire étant supprimée, le propriétaire ne bénéficie plus d'aucune déduction spécifique sur les revenus fonciers. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, il s'engage à louer le bien pendant 9 ans et le logement doit être la résidence principale du locataire. Le logement doit être loué dans un délai de 12 mois suivant l'achat. Son loyer est plafonné selon la zone dans laquelle il se trouve (cf. tableau). Le dispositif Robien recentré n'impose cependant aucun plafond de ressources concernant le locataire et le bien peut être loué à un ascendant ou un descendant s'il n'est pas rattaché au même foyer fiscal.

Avantage fiscal au Borloo

Le Borloo populaire est un nouveau dispositif qui reprend le principe d'amortissement du Robien recentré avec la possibilité de le prolonger sur 2 périodes de 3 ans au-delà de l'engagement de location initiale de 9 ans. La déduction s'élève alors à 6 % pendant 7 ans, 4 % pendant 2 ans, puis 2,5 % pendant 3 ans et à nouveau 2,5 % pendant 3 ans.
Grâce au Borloo populaire, le propriétaire pourra amortir jusqu'à 65 % de son bien sur 15 années. Il bénéficie par ailleurs d'un abattement spécifique sur ses revenus fonciers de 30 %. Comme dans le dispositif Robien recentré, le propriétaire doit s'engager à louer son bien pendant 9 ans à un locataire en qualité de résidence principale. Là aussi, le logement doit être loué dans un délai de 12 mois suivant l'achat et le loyer est également soumis à un plafond qui varie selon la zone géographique (cf. tableau). Comparé au dispositif Robien, le Borloo populaire est fiscalement plus avantageux, mais présente deux contraintes supplémentaires : un plafond de loyer inférieur à 20 % et celui des ressources du locataire. Ce dernier plafonnement varie suivant les zones et la situation familiale du locataire. D'autre part, le bien ne peut être loué ni à un ascendant ni à un descendant.

Les critères d'arbitrage

pour tirer profit de son avantage fiscal – sous réserve bien sûr que les ressources du locataire soient inférieures au plafond de ressources. Mais lorsque la demande est forte et les loyers élevés, l'avantage fiscal du Borloo sera trop contraignant et le dispositif Robien plus adapté.
Si la carotte fiscale est attractive, la rentabilité de l'investissement immobilier est avant tout fonction du potentiel de plus-value et de l'état du marché locatif. Le prix des logements neufs est souvent surévalué et certaines villes sont aujourd'hui saturées. Mieux vaut vérifier à deux fois les simulations de rentabilité de promoteurs parfois très optimistes.
L'investissement immobilier constitue une épargne à long terme. Avant de s'engager, il est primordial d'observer le prix du neuf, de mesurer le potentiel du marché locatif avec attention, de vérifier la qualité de la localisation, de tenir compte de l'ensemble des charges (taxes foncières, assurance du propriétaire, charges de copropriété pour le propriétaire) sans oublier le financement du bien et les garanties qui s'y rapportent. Compte tenu de l'enjeu, un bon conseil est vite rentabilisé.

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