Menu
PleinchampTV Lettre d'info

Questions-réponses : Les modalités d'application du droit de préemption

ICOOPA

Qui peut bénéficier du droit de préemption ?

Le droit de préemption bénéficie à l'exploitant preneur en place et titulaire d'un bail rural opposable au propriétaire. Est considéré comme exploitant agricole, le preneur qui a exercé la profession agricole pendant une durée de 3 ans. Lorsque le bail a été consenti à plusieurs exploitants, entre époux par exemple, le droit de préemption peut être exercé par chacun d'entre eux conjointement ou séparément. Certains membres de la famille du preneur peuvent aussi être désignés bénéficiaires de la préemption. En effet, un descendant du preneur, en cours d'installation, remplissant les mêmes conditions d'exercice de la profession agricole ou titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole, ainsi que le conjoint ou le partenaire d'un PACS du preneur, peuvent profiter de ce droit en vue d'exploiter le fonds.
S'agissant des conditions relatives au bail rural, ce dernier peut tout aussi bien être écrit ou verbal, enregistré aux impôts ou non et être conclu au nom d'une société ou d'une personne physique. Le bail rural se prouve par tous moyens et devient opposable au propriétaire, notamment par le rapport de la preuve des paiements successifs des loyers. Le bail doit cependant ne pas avoir expiré. Ceci signifie que l'exercice du droit de préemption demeure possible jusqu'à la date d'effet d'un congé, qui aurait été adressé par le propriétaire.
Pour se prévaloir de ce droit de préemption, le bénéficiaire ne doit pas détenir en propriété une superficie supérieure à 3 fois la S.M.I. (Surface Minimum d'Installation). Par ailleurs, les titulaires d'une convention de mise à disposition, d'un prêt à usage (commodat), d'un bail cédé sans l'autorisation du bailleur ou de tout autre titre d'occupation non soumis au statut du fermage ne peuvent pas, non plus, demander à bénéficier de ce droit.
Le droit de préemption de l'exploitant preneur reste prioritaire à celui de la SAFER, lorsque ces conditions sont remplies.

A quel moment exercer le droit de préemption ?

Tous les actes relatifs aux biens ruraux ne sont pas soumis au droit de préemption du preneur. En effet, les textes précisent que ce droit est ouvert lorsque le propriétaire décide (ou est contraint) d'aliéner à titre onéreux le bien loué. L'aliénation à titre onéreux signifie que le transfert de propriété du bien s'effectue moyennant une contrepartie financière. Il s'agit le plus souvent d'un acte de vente qui sera amiable lorsque le propriétaire l'a décidé ou par adjudication dans le cas contraire.
Ce principe exclu du droit de préemption, les mutations à titre gratuit que sont les donations et les successions. Ces transferts de propriété s'effectuent généralement dans le cadre familial et n'ouvrent pas au preneur la possibilité de préempter. Cependant, la donation ne doit pas avoir été réalisée dans le but de cacher un acte à titre onéreux. La vente d'un bien loué entre proches parents, jusqu'au troisième degré inclus, exclut aussi l'exercice du droit de préemption. Concrètement, la vente à un neveu rend impossible l'application du droit de préemption.
Hormis ces exclusions, les ventes amiables de biens ruraux loués par bail rural sont soumises à un formalisme. En effet, le propriétaire doit demander au notaire chargé de la vente, de notifier le projet au locataire preneur. En principe, seul le notaire reste compétent pour réaliser cette information. Celle-ci doit prendre la forme d'une lettre recommandée avec avis de réception, ou d'un acte d'huissier. Pour être valable, cette notification doit mentionner les modalités, les conditions, les charges et le prix de la vente envisagé. Cependant, l'identité du tiers acquéreur n'est pas obligatoire.

La notification envoyée directement par le propriétaire n'est pas systématiquement annulée, mais peut être contestée, si elle a eu pour conséquence d'empêcher le locataire de préempter.
Concrètement, cette notification vaut offre de vente aux prix et conditions énoncés. Le preneur dispose d'un délai de 2 mois pour accepter ou refuser l'offre d'achat de son propriétaire. Tout comme la notification, cette réponse doit se faire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier. L'acceptation de l'offre rend la vente parfaite. L'acte authentique est ensuite passé chez le notaire dans un délai de 2 mois à compter de l'acceptation.
L'absence de réponse ou une réponse négative équivaut à une renonciation au droit de préemption. Cette renonciation n'entraîne pas la résiliation du bail. Elle permet au bailleur de vendre le bien loué à un tiers qui deviendra le nouveau bailleur sans avoir à modifier les termes du bail initial. Cependant, le preneur s'expose au risque de recevoir, dans les délais impartis, un congé reprise de la part du nouveau propriétaire pour exploiter le bien lui-même.

Les sanctions relatives au droit de préemption :

Le preneur qui exerce son droit de préemption doit exploiter personnellement et effectivement le bien préempté pendant un délai de 9 ans. Le préempteur qui manque à cette obligation, en revendant le bien ou en le donnant à bail avant la fin de ce délai de 9 ans, s'expose à une condamnation à des dommages et intérêts vis-à-vis de l'acquéreur évincé. De même, la vente par un propriétaire bailleur à un tiers au mépris des droits du preneur s'expose à une action judiciaire en nullité de la vente et à des dommages et intérêts.

Sur le même sujet

Articles publiés par ce partenaire

Commentaires 0

Pour réagir à cet article, merci de vous identifier

Publicité

Articles les + lus

Lettre d'info

Derniers commentaires