Réduction d'impôt pour les investissements locatifs : Le nouveau dispositif Scellier

COGEDIS

Le dispositif Scellier permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 25 % pour les investissements immobiliers locatifs neufs.

La loi Scellier est un nouveau dispositif destiné à remplacer en 2010 les lois Robien et Borloo. Permettant une réduction d'impôt de 25 %, ce taux passera à 20 % en 2011 et 2012. Pour bénéficier de cette réduction d'impôt, il doit s'agir d'un investissement immobilier neuf destiné à la location principale du locataire. Le loyer du logement donné à bail est plafonné. Il ne doit pas dépasser 21,65 euros par m2 en zone A*, 15,05 euros par m2 en zone B1* et 12,31 euros par m2 en zone B2*. De plus, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant neuf ans. Le contribuable ne peut bénéficier, au titre d'une même année d'imposition, de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement. Cette disposition est destinée à pénaliser les logements de petite taille. La réduction est calculée sur le prix de revient du logement, ou au prorata de ses droits dans l'indivision ou dans la société, retenue dans la limite de 300 000 euros. Il est possible de louer le bien à ses enfants à condition qu'ils fassent une déclaration fiscale indépendante. Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010, et à 20 % pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2011. Pour les seuls investissements de 2009, le contribuable aura le choix entre les actuels dispositifs d'amortissement « Robien » ou « Borloo » et la nouvelle réduction d'impôt « Scellier ». Cet arbitrage nécessite une simulation qui tiendra compte de l'impact CSG et CRDS.

Jusqu'à 37 %

La loi Scellier prévoit une option « sociale ». Ce régime Scellier social bénéficie d'une réduction d'impôts qui peut atteindre 37 %. Si l'investisseur respecte les plafonds de loyer de 17,33 euros par m2 en zone A, 12,04 euros par m2 en zone B1 et 9,85 euros par m2 en zone B2 et le plafond de ressources du locataire (fonction des zones précitées), il bénéficie de l'abattement sur les loyers de 30 %. Si la location se poursuit au-delà de la période minimale de location de neuf ans, le contribuable peut bénéficier d'un supplément annuel de réduction d'impôt à hauteur de 2 % du prix du logement pendant six années supplémentaires, par période de trois ans. La réduction globale dans le cadre du Scellier social est donc portée de 25 % à 37 % du coût de l'investissement. De même, si le contribuable investit en Zone rurale de revitalisation (hors zone C), il peut bénéficier d'un abattement de 26 % sur les loyers.

Réduction sur 9 ans

La réduction d'impôt est répartie, par parts égales, sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou des travaux de réhabilitation ou de son acquisition si elle est postérieure. Elle est imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes. Si le solde de la réduction fiscale excède l'impôt dû par le contribuable, il peut être imputé sur l'impôt dû au titre des 6 années suivantes. Les déficits fonciers éventuellement obtenus (déductions des intérêts d'emprunt et des charges locatives) sont imputables sur les revenus imposables à concurrence de 10 700 € par an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.
Même si la « carotte » fiscale est intéressante, il est important de rappeler que tout investissement immobilier doit répondre à des impératifs de rentabilité, et ce hors impact fiscal. Il faut donc bien analyser l'opération avant d'investir et porter une attention particulière à l'étude du marché locatif local.

Les zones

Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur (littoral Hyères-Menton), Genevois français;
Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, la Rochelle, Saint-Malo), pourtour de la Côte d'Azur, DOM, Corse et îles;
Zone B2 : le reste de la zone B1 c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones littorales ou frontalières chères, le reste de l'Ile-de-France;
Zone C : reste du territoire.

Simulation

Pour un investissement de 100 000 €, la réduction sera de 25 000 € sur 9 ans, soit 2 777.77 €/an, avec le dispositifs Scellier « normal ».
Avec le Scellier social, la réduction sera de 37 000 € sur 15 ans, soit 2777.77 € les 9 premières années et 2 000 € les 6 suivantes.

Source COGEDIS

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