Sécuriser l’achat immobilier des concubins

COGEDIS FIDEOR

Acquérir un bien immobilier pour les concubins exige une attention particulière si l’on veut sécuriser son bien et protéger les personnes.

Le plus souvent, les concubins optent pour l’indivision lors d’un achat immobilier. Or, l'indivision légale est par définition un régime provisoire subie, avec des règles souvent inadaptées à une indivision volontaire. Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision. Il faut l’unanimité pour les prises de décision, chaque propriétaire peut, à tout moment, imposer à l'autre de vendre le bien pour en partager le prix.

Convention d'indivision

Pour assouplir le système, une convention écrite peut être incluse dans l'acte d'acquisition ou réalisée séparément. Elle peut prévoir la désignation d'un ou des cogérants et permet de détailler la quotepart de chaque indivisaire. Elle clarifie la situation et les comptes entre indivisaires lors du partage. La convention d'indivision pourra aussi proposer des méthodes de prise en compte des dépenses de chacun ou préciser les modalités des règles du Code civil. Cette convention est établie pour une durée de 5 ans maximum, reconductible tacitement. Publiée au Bureau des hypothèques après rédaction d’un acte notarié, les indivisaires ne peuvent exiger la vente du bien pendant cette durée. Cette convention permet aussi aux concubins d’écrire qu'au décès de l'un d'eux, le survivant pourra acquérir la quotepart du défunt par une clause de rachat. Avec cette clause, les héritiers se trouvent désintéressés de la quotepart du bien. Le survivant ne se retrouvera pas en indivision avec les membres de sa "belle famille" qui pourraient revendiquer l'attribution du bien.

Le testament

Le testament est un outil indispensable pour protéger le concubin survivant qui n'a légalement aucun droit dans la succession. Le testateur peut léguer la pleine propriété ou l'usufruit de la résidence principale par exemple. Le respect de la réserve héréditaire et l'impact fiscal sont les limites principales de ce type de legs. En effet, les héritiers (en particulier les enfants du défunt) ne peuvent être privés de leur part légale minimale et les droits de succession s'élèvent à 60 % après un abattement de 1594 euros. Autre solution : le démembrement croisé de propriété. Il consiste pour chaque concubin à acheter la moitié des parts de la société en nue-propriété et l'autre moitié en usufruit. Par ce mécanisme, lorsque l'un décède, l'autre récupère l'usufruit des parts qu'il possède en nue-propriété. Le concubin survivant possède alors la pleine propriété de la moitié des parts et l'usufruit sur l'autre moitié. Les héritiers du concubin défunt ne conservent que la nue-propriété de la moitié des parts de la société. Le concubin survivant peut continuer à demeurer dans le logement.

La clause de tontine

La clause de tontine insérée à l’acte de vente prévoit qu'au décès d’un des concubins, la personne décédée est déclarée ne jamais avoir acheté. Seul l'acquéreur survivant est considéré comme propriétaire depuis l'origine. Le concubin survivant est protégé contrairement aux héritiers du défunt. Ceux-ci n'ont aucun droit sur le logement qui devient pleine propriété du survivant. Il faut rester vigilant car en cas de mésentente entre les concubins, le risque de blocage est possible.

Société civile immobilière et concubins

La Société civile immobilière (SCI) a l’avantage de faire figurer dans les statuts l’ensemble des règles de fonctionnement ainsi que les règles applicables au moment du décès. En revanche, son coût de constitution est élevé et elle impose de respecter le formalisme contraignant du droit des sociétés (assemblée, registres sociaux, tenue d'une comptabilité). Elle empêche le recours à certains financements aidés. Ce statut peut priver les associés de déductions ou de réductions fiscales, notamment en matière de travaux. La SCI reste recommandée pour l'acquisition par des concubins d'un immeuble de rapport ou d'un immeuble à usage professionnel ou mixte.

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