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Un bâtiment démoli peut-il apporter une plus-value à un terrain ?

Elsa GODON

Un bâtiment démoli peut-il apporter une plus-value à un terrain ?

Monsieur A est propriétaire d’un terrain dans une zone inconstructible. Il envisage de céder son bien. Pour cela il voudrait en avoir une estimation et décide de faire appel à un Expert Foncier.En effet, Monsieur A a une petite idée de la valeur des terrains non destinés à être bâtis, mais son bien présente une particularité : il supporte un bâtiment démoli. La présence d’une telle construction, à l’état de ruine, est-elle un facteur de plus-value ?

Les faits

Monsieur A est propriétaire d’un terrain situé dans une commune dotée d’un PLU (Plan Local d’Urbanisme). Son terrain a été classé par ce PLU dans une zone naturelle dont le règlement limite les possibilités de construire aux bâtiments et installations nécessaires à la gestion, la surveillance et le gardiennage des espaces naturels. Nous précisons que le PLU ne contient aucune restriction quant à la reconstruction à l’identique. Son terrain supporte une petite construction de plein pied qui a été édifiée avant l’instauration des autorisations d’urbanisme et qui, il y a deux mois, a été dévastée par une tempête.

L’enjeu de la situation

Le terrain objet de l’évaluation est situé en zone naturelle. Le règlement de cette  zone N constitue une disposition d’urbanisme qui anéantit toute possibilité de construction à usage d’habitation non liée à la gestion, la surveillance ou le gardiennage de l’espace naturel L’Expert Foncier devrait donc le considérer comme un terrain inconstructible ou du moins dont la constructibilité est fortement limitée en raison de son classement. Toutefois il supporte une construction à usage d’habitation qui a été démolie. Or le Code de l’urbanisme, dans l’alinéa premier de son article L111-3 dispose que “La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d’urbanisme en ispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié”.

À la lecture de cet article, l’Expert Foncier est amené à estimer le terrain, certes situé en zone naturelle, mais susceptible de recevoir une nouvelle construction à usage d’habitation, en l’espèce la reconstruction du bâtiment initialement existant et démoli par la tempête. Ce terrain ne sera plus considéré comme supportant une ruine inexploitable en zone inconstructible, mais comme un terrain présentant désormais un potentiel de constructibilité.

La démarche de l’Expert Foncier

Pour le considérer comme tel, il faudra que l’Expert Foncier vérifie que les conditions de l’article L111-3 sont réunies. Tout d’abord, le bâtiment doit avoir été construit régulièrement, puis démoli depuis moins de dix ans. Ensuite, l’Expert Foncier doit se poser la question de savoir si le PLU interdit ou règlemente la reconstruction à l’identique, et dans l’affirmative, dans quelle mesure. Il devra se demander si cette règlementation empêche ou non toute reconstruction à l’identique. La réunion de ces conditions n’est pas sans poser de questionnements liés notamment à la notion de régularité de la construction, ou bien encore à l’étendue et aux modalités de la restriction au droit de reconstruire contenue dans le PLU.En l’espèce, les conditions sont toutes réunies. En effet, la construction est régulière car édifiée à une époque ou les autorisations d’urbanisme n’avaient pas encore été instaurées. Elle a bien été démolie depuis moins de dix ans, et le PLU ne restreint pas le droit de reconstruire. L’article L111-3 du Code de l’urbanisme peut donc produire pleinement ses effets, savoir neutraliser les dispositions d’urbanisme contraires, c'est-à-dire celles qui sont susceptibles d’empêcher tout projet de construction.

En l’espèce, le classement dans une zone naturelle ne pourra plus constituer un obstacle à la demande de reconstruction du bâtiment détruit. L’Expert Foncier devra donc tenir compte de cette possibilité offerte par l’article L111-3 et donc considérer le terrain comme une parcelle située en zone naturelle mais susceptible de recevoir un bâtiment autre que celui prévu par le règlement de zone. Il devra également intégrer dans son raisonnement que si le terrain est effectivement constructible, son potentiel est largement entamé par le fait que les possibilités de construction restent toutefois limitées à une reconstruction “à l’identique”.

Source : Le Mag - Experts Foncier - n° 4 - Mars 2015 - Charlotte PAOLI - Expert Immobilier (20)

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