Le métayage en vigne et son incidence sur les expertises

Confédération des experts

Crédit Photo: Thierry BLAISE, Éric PILATTE, Bruno RIVIER

Le bail à métayage est le contrat par lequel un bien rural est donné à un preneur,cle métayer. Il s’engage à le cultiver sous la condition d’en partager les produits et certaines dépenses avec le bailleur. Le tiercement est la règle édictée par la loi du 13 avril 1946 qui a remanié le statut du fermage pour y incorporer celui du métayage. Dans certains cas, on peut y déroger sans que les parties soient lésées (département du Rhône).

Le métayage en vigne et son incidence sur les expertises

I - Historique

Ce mode de faire valoir qui a connu ses heures de gloire dans le vignoble n’est plus aussi pratiqué puisque le métayer en place depuis plus de 8 ans peut obtenir de plein droit le fermage.(1) Dans un même temps, différentes réformes sociales successives concernant la retraite des exploitants ont réduit la possibilité pour les retraités agricoles de garder en réserve des surfaces significatives. Jusqu’alors, les exploitants propriétaires de leurs vignes avaient tendance à donner à métayage leur propriété pour recueillir une partie de la récolte qu’ils commercialisaient en direct. Cette situation permettait au cédant de garder le contrôle de l’exploitation même s’il n’en avait plus la direction. Rester bailleur à métayage l’exonérait sur l’assiette de ces biens professionnels de l’impôt grosse fortune (IGF) qui fut mis en place en 1982 et remplacé en 1989 par l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Le métayage en vigne et son incidence sur les expertises

II - Le principe

Si le régime du métayage a beaucoup de points identiques à celui du fermage, ce mode de faire-valoir a des particularités d’ordre public que l’expert ne peut ignorer dans la rédaction d’un bail ou à l’occasiond’un arbitrage entre les parties. Ainsi, la part du bailleur ne peut être supérieure à un tiers des produits de l’exploitation, hormis des cas où certaines dispositions du Code rural ou de l’arrêté départemental le permettent.

Pour les charges

La répartition des frais d’exploitation se fait en principe dans le même rapport que les produits de l’exploitation. La règle du tiercement s’applique donc ici avec les mêmes dérogations que pour le partage des produits. L’hypothèse particulière de l’existence d’une dérogation à la répartition des dépenses d’exploitation entre le preneur et le bailleur autorisée par le préfet, après avis de la commission consultation paritaire départementale des baux ruraux, doit toutefois être réservée. L’analyse des arrêtés départementaux et des usages locaux doit être minutieuse pour trouver toutes les solutions et écarter toute disposition illégale.

L’exploitation viticole en métayage est souvent constituée de terres non plantées

La mortalité importante des ceps due aux différentes maladies et à la remise en place du travail du sol oblige un renouvellement rapide des vignes.L’exploitation viticole en métayage est souvent constituée de terres non plantées et les investissements qui consistent à renouveler les vignes ou en créer des supplémentaires doivent être évoqués dans le bail. Certains arrêtés départementaux « métayage et fermage » mettent à la charge du preneur la main d’oeuvre en l’indemnisant avec un barème d’amortissement notamment pour le renouvellement des parcelles âgées. Un arrêt de la 3ème Cour de cassation du 28 septembre 2011 (n°10-14.933) considère la replantation de la vigne âgée comme une dépense exclusive à la charge du bailleur et non pas une amélioration à tenir en compte dans l’indemnité au preneur sortant. La même cour avait rendu le 22 mars 2005 un arrêt similaire (n°04-11.143). Ces jugements ne peuvent rester ignorés et l’Expert Foncier doit en tenir compte.

les bâtiments

Pour ce qui est des bâtiments, ceux-ci sont mis à disposition du preneur.Le logement du métayer et l’hébergement des vendangeurs doivent être assurés par le bailleur sans pour cela faire l’objet d’une contre partie ou le versement d’une location. La distinction générale applicable au bail à ferme entre les grosses réparations et les réparations locatives régit également les rapports entre le propriétaire et le métayer. Le paiement des grosses réparations incombe au propriétaire. En revanche, les réparations locatives sont à la charge du métayer.

Les frais de main-d’oeuvre sont en principe entièrement à la charge du métayer mais les parties peuvent valablement convenir de les partager.

Les distinctions ne sont toujours pas aussi nettes, et, à l’intérieur d’une même catégorie de dépenses, des règles différentes s’appliquent. Chacune de ces grandes catégories doit donc être étudiée à part. Le ramassage de la récolte est chronophage dans les vignobles qui ne sont pas mécanisés. La fourniture de la main d’oeuvre nécessaire est prise en charge par les deux parties avec une clé de répartition qui peut varier en fonction du partage des produits. Pour exemple, l’arrêté du département du Rhône pour le métayage à 50/50 tient compte de la charge pour le bailleur d’une indemnité proportionnelle à sa part de récolte rentrée.
Le montant ainsi calculé couvre presque entièrement la masse salariale des vendangeurs. Par contre lorsque la vendange est ramassée mécaniquement, le bailleur ne sera redevable au métayer que des 50 % de la prestation. Cet aspect mécanique du ramassage de la récolte doit être prévu dans la rédaction du bail, ou s’il ne l’était pas, faire l’objet d’un avenant. Si la vinification de la récolte se fait en cave coopérative, le règlement de celle-ci ne doit pas être en désaccord avec le contrat de métayage. En Beaujolais où le contrat métayage 50/50 est la norme, le bailleur met à disposition le cuvage et la plupart des équipements nécessaires. Il faudra, dans un premier temps, avoir l’aval du conseil d’administration pour l’admission du métayer si celui-ci n’était pas déjà coopérateur. L’Expert Foncier doit alors prévoir une mise à disposition des parts sociales pour l’entité des surfaces données à bail au profit du métayer et la dévolution des parts sociales au moment de la fin du bail.

Au regard de son fonctionnement, une coopérative répartit ses charges sur chacun des sociétaires au prorata de la récolte livrée

(voire des parts sociales détenues) puisqu’il peut y avoir correspondance entre les deux. C’est pourquoi elle s’efforce d’établir, pour chaque exercice, un compte détaillé faisant ressortir les charges fixes et variables. Le contrat de bail étant distinct et indépendant du contrat synallagmatique qui lie ordinairement un coopérateur à sa coopérative, et au vu de ces éléments indicatifs, le bail peut prévoir un ajustement qui répartit différemment ces charges. Le métayage prend fin pour les mêmes cas et causes que le fermage mais le métayer a la possibilité unilatérale de résilier son bail tous les 3 ans. Cet avantage important semble peu utilisé mais cependant le bailleur étant associé aux bénéfices de l’exploitation, les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds peuvent être invoqués pour la résiliation du bail par le bailleur. Le contrat de bail doit donc reprendre les obligations et devoirs de chacun avec beaucoup de précisions pour lever toute ambigüité.

Rédigé par:

Guy LEFRANC, Expert Foncier (69)

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