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Contrats fonciers : vouloir et pouvoir dans les règles de l'art

PARIS Le réseau CERFRANCE

Contrats fonciers : vouloir et pouvoir dans les règles de l'art

Si le droit des contrats considère que l’acte est conclu dès l’instant où les parties se sont entendues sur la chose et le prix, la réglementation agricole vient malgré tout complexifier la conclusion du contrat de vente ou de location du foncier. Retour sur différents cas de figure

POUR UN PROPRIETAIRE ...

     
Je récupère mes terres

Si le propriétaire retrouve aisément la jouissance de ses terres louées par un exploitant, quand ce dernier l’accepte, cette reprise du foncier ne se fait pas aussi librement dans la plupart des cas. Le propriétaire des terres est, en effet, soumis à des conditions de reprise prévues expressément par le statut du fermage régi par le Code rural et de la pêche maritime.

Ainsi, tout au long du bail, le bailleur peut en demander la résiliation en justice. Toutefois, seuls des motifs clairement définis par la Loi sont recevables. L’action en justice peut être intentée, notamment en cas de défaut de paiement, d’agissements de nature à compromettre la bonne exploitation des terres ou de sous-location.

En fin de bail, le propriétaire peut également faire valoir son droit de reprise et s’opposer, sous conditions, au renouvellement du bail. Tel est le cas lorsque le bailleur invoque une reprise pour exploiter ses terres lui-même, ou par son conjoint, ses enfants ou petits-enfants. Cela suppose également que le futur exploitant ait la capacité agricole du fait de son expérience ou d’un diplôme professionnel afin d’exploiter le bien de manière effective pendant 9 ans. Il doit par ailleurs être en règle avec le contrôle des structures. Ajoutons une condition en termes de délai : l’opposition au renouvellement du bail doit se faire au moins 18 mois avant la fin du bail. Toutes les conditions requises doivent être remplies par le repreneur au jour d’effet de la reprise. 

Je loue mon foncier

Les propriétaires fonciers sont libres de louer à la personne de leur choix. Mais la conclusion d’un bail rural nécessite l’accord de tous les propriétaires. Cela sous-entend l’accord de tous les indivisaires dans le cas d’un bien indivis ou encore de l’usufruitier et du nu-propriétaire si le bien est démembré. À défaut, le bail sera inopposable aux propriétaires n’ayant pas donné leur accord à l’acte.

Bien que l’accord des propriétaires soit donné, il faut encore que le preneur potentiel soit en droit d’exploiter ces terres. En effet, selon les circonstances, le locataire peut être soumis à autorisation d’exploiter. C’est désormais un dispositif régionalisé qui s’applique en lieu et place des anciens schémas directeurs départementaux*.

Sont concernées par l’autorisation d’exploiter les opérations d’agrandissement, d’installation ou de réunion d’exploitation, réalisées dans le cadre d’une vente, d’une donation ou d’une location. Sauf exception, alors même que bailleurs et preneurs sont d’accord entre eux, l’autorisation d’exploiter doit notamment être obtenue :

- lorsque le locataire ne dispose d’aucun diplôme suffisant ou qu’il ne peut pas justifier d’une expérience significative en agriculture,

- lorsque le locataire exerce une autre activité lui générant des revenus supérieurs à 3 120 fois le SMIC horaire (soit 9,88 € brut au 1er janvier 2018),

- quand le locataire exploite, après reprise, une superficie supérieure au seuil défini par le schéma régional. Rappelons ici que le seuil à prendre en compte est celui de la surface réellement exploitée et non de la surface déclarée à la MSA,

- lorsque la conclusion d’un bail entraîne une perte de surface au profit d’une autre exploitation, la ramenant en dessous d’un seuil défini là aussi par le schéma régional.

La validité du bail est, de ce fait, subordonnée à l’octroi de cette autorisation délivrée par le préfet après avis de la commission départementale d’orientation agricole. Le choix du type de bail se fait selon les objectifs des parties : bail ordinaire de 9 ans renouvelable - bail à long terme permettant une certaine sécurité pour le locataire et des avantages fiscaux pour le propriétaire… Quoi qu’il en soit, le fermage doit être réglé par le locataire du bien, lorsque le bail est conclu au nom personnel de l’associé d’une société et non par la société. Dans le cas contraire, cela sous-entend une cession du bail, ce qui est un motif de résiliation.

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POUR UN EXPLOITANT ...

Je veux transmettre mon bail à un repreneur

En cas de reprise d’exploitation par un tiers, le bail cesse au moment de l’arrêt d’activité du locataire en place. Les terres sont alors libres : le propriétaire peut donc convenir d’un nouveau bail avec un exploitant de son choix, sous réserve qu’il respecte les conditions demandées par le contrôle des structures.

Bien que la cession d’un bail soit en principe interdite et conduise à la résiliation de la location, un dispositif dérogatoire existe. La cession du bail au profit du conjoint ou des descendants est possible, sous réserve toutefois de l’accord préalable du bailleur. Sans cet accord, le bail peut être sanctionné par sa nullité ou sa résiliation, pouvant même entraîner des dommages et intérêts pour le préjudice subi par le propriétaire. En cas de refus du bailleur, le tribunal paritaire des baux ruraux peut être saisi afin de faire valoir les droits du preneur. Par exemple, il a été jugé qu’un bailleur ne peut pas s’opposer à la cession en raison de la bonne foi du preneur en place s’étant acquitté constamment de ses obligations. Il en est de même lorsque la cession est indispensable à la survie de l’exploitation par le repreneur présentant une aptitude professionnelle suffisante.

Je deviens propriétaire du foncier

Lors de la mise en vente de foncier loué, la loi permet au locataire en place d’user d’un droit de préemption. Il peut alors acquérir le fonds prioritairement, sous réserve du respect de conditions strictes :

- justifier d’un bail (y compris verbal bien que la preuve soit plus difficile à apporter) sur les terres louées, depuis au moins 3 ans,

- exploiter une surface totale inférieure à 3 fois le seuil fixé par le schéma directeur régional.

Si le preneur ne remplit pas ces conditions ou s’il ne souhaite pas faire valoir son droit, la vente est alors libre. C’est alors à la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) que revient la possibilité de préempter au moment de la mise en vente du bien agricole. La SAFER ne peut, en revanche, pas intervenir dans les ventes réalisées au profit d’un parent, d’un indivisaire, d’un héritier du cédant. Il en est de même quand le transfert de propriété résulte d’un démembrement de propriété. Dans ces deux cas, la SAFER doit, malgré tout, être informée.

Ce n’est donc que si et seulement si les différents droits de préemption sont purgés et toujours dans le respect du contrôle des structures, que le vendeur pourra vendre à la personne de son choix.

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Article Cerfrance -magazine n° 52/2018 - Pauline Étienne, juriste

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