Défiscaliser avec l’immobilier locatif

La loi Pinel concerne les investissements dans un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (cf. encadré) entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable sans pouvoir dépasser 300 000 € par foyer fiscal et par an. Elle s'applique à deux acquisitions maximum par an et par foyer fiscal. Le taux de la réduction d'impôt est de 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois) et de 21 % pour un engagement de 12 ans (9 ans prorogé une fois ou 6 ans prorogé deux fois).

Engagement irrévocable

L'investisseur s'engage de manière irrévocable et définitive sur la durée initiale de location, bien par bien, au moment de la première déclaration de revenus sur laquelle il demande le bénéfice du dispositif Pinel. Au terme de son engagement, l'investisseur peut prolonger la durée de location, pour passer de 6 à 9 ans, ou de 9 à 12 ans et ainsi étendre le bénéfice de la réduction d'impôt. En prolongeant la durée de location de 6 à 9 ans, le taux de réduction d'impôt est de 2 % par an, puis de 1 %, en prolongeant de 9 à 12 ans. Au total, la réduction d'impôt, pour un même bien, ne peut dépasser 63 000 € en 12 ans.

A noter qu'il est possible de louer le bien à un ascendant ou un descendant, à condition qu'il soit hors du foyer fiscal de l'investisseur. La réduction d'impôt est également accordée au titre de souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de Société civile de placement immobilier (SCPI) à la condition que 95 % de la souscription serve à financer un immeuble éligible.

Performances énergétiques

Parmi les conditions à respecter, le logement doit atteindre un bon niveau de performance énergétique globale (label BBC 2005, respect de la réglementation thermique RT 2012, label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009, etc.). Le loyer pratiqué ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l'engagement de location, à un certain plafond déterminé en fonction de la zone où se situe le logement. Ce plafond est révisé au 1er  janvier de chaque année selon l'indice de référence des loyers (IRL). Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser, à la date de conclusion du bail, un certain plafond revalorisé chaque année.

L'emplacement

Dans tous les cas, un bon investissement immobilier passe par le choix d'un bon emplacement sur un secteur où la demande locative est bien présente avec des risques limités. Il faut aussi s'interroger sur l'opportunité d'une gestion déléguée à une agence immobilière. Et bien évidemment tenir compte de la mise en place de l'Impôt sur la fortune immobilière (en remplacement de l'ISF) pour apprécier l'opportunité d'un tel investissement.