Fin du bail rural : les comptes de sortie de ferme

Denis Grapton, Expert foncier et agricole, Confédération des Experts Fonciers

Fin du bail rural : les comptes de sortie de ferme

La vie d’un bail rural est marquée par différentes périodes. Qu’il s’agisse de la mise en place d’un état des lieux d’entrée, d’un renouvellement de bail avec calculs de valeur locative lors d’une transmission familiale ou une mise en société, ou encore la fin d’un contrat donnant lieu à des comptes de sortie, l’expert foncier et agricole dispose des compétences pour répondre au mieux à ces problèmes. Quelles sont les éléments qui induisent l’établissement des comptes de sortie (CDS) ? Cet article détaille les difficultés rencontrées en la matière et met en avant certains cas particuliers.

Désignation et intervention des experts

Les parties en présence font appel à des experts fonciers pour établir les CDS dans le respect des règles du contradictoire. Les CDS peuvent être dans un premier temps établis amiablement, et éventuellement remis en cause par l’une des parties au regard des sommes dues.

Il est opportun que le preneur et le bailleur s'attachent les services de leur propre expert. En effet, lors de l'état des lieux d'entrée, le descriptif n'induisant aucun calcul économique, le respect du contradictoire est acquis quand l'expert est mandaté par le bailleur et le preneur. Si l’une des parties refuse les conclusions des experts amiables, elle saisira le juge qui missionnera alors un technicien pour effectuer à nouveau ces comptes.

Dans le cas où les deux experts ont travaillé contradictoirement avec une rédaction commune du rapport, le juge pourra valider ce travail, même si les parties sont en désaccord avec celui-ci.

Réalisation de la mission

1) Visite des lieux et collecte des documents

Elle s’effectue obligatoirement en présence des parties dûment convoquées.  Le créancier est normalement le preneur sortant (article L.411-69 al1). La jurisprudence indique que la créance n’existe qu’à la fin du bail, mais le preneur sortant peut devoir une somme en cas de dégradations du bien. L’expert demande aux parties le bail initial et ses avenants, l'état des lieux d'entrée, les demandes d’autorisation de travaux, de modification ou de rénovation, et de manière générale, tout échange écrit entre le bailleur et le preneur pouvant influer sur les comptes de sortie. Si plusieurs experts sont mandatés, ils se réunissent afin d’aboutir à des conclusions communes, susceptibles d’apaiser les tensions inhérentes aux comptes de sortie de ferme.

2) Comparaison entre l’entrée et la sortie

Les améliorations ou dégradations, si elles existent, doivent être démontrées par une comparaison entre l’entrée et la sortie. Pour les chiffrer, plusieurs méthodes existent. Les experts choisiront la plus appropriée. Son application n’est pas toujours facile à mettre en oeuvre, surtout lorsque les informations fournies sont insuffisantes. En l’absence de justificatifs indispensables, l’expert ne pourra pas conclure.

3) Les stocks à laisser sur place

Ils sont mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, et reprennent les quantités en poids ou volume (fourrage, fumier...). Le sortant doit les laisser en fin de bail ou les compenser financièrement dans le cas de productions aujourd’hui obsolètes (exemple : topinambour).

L’indemnité de sortie

Elle doit être payée le jour même où prend fin le bail. Toutefois, celle-ci pouvant être élevée, le législateur a apporté une atténuation à ce principe, le juge peut accorder au bailleur, dans certains cas, des délais de paiement. Normalement, l'indemnité proposée par les experts constitue la créance de l'une des parties envers l'autre. En cas de désaccord, le juge tranchera. Si l'expertise a été effectuée contradictoirement, ce dernier pourra la valider, sans passer par la nomination d'un expert judiciaire.

IV - Difficultés rencontrées

a) Si le preneur s’est maintenu dans les lieux en cours de procédure et a effectué des travaux, ceux-ci doivent être pris en considération (Cassation du 31/05/2006).

b) Les améliorations au preneur sortant peuvent-elle être réglées par le repreneur ?

La Cour de Cassation a tranché cette situation : il s’agit là d’une cession de bail prohibé. Malheureusement, dans certaines régions, il est habituel de procéder ainsi.

Fin du bail rural : les comptes de sortie de ferme

Conclusion

Les comptes de sortie de ferme sont des opérations complexes et souvent conflictuelles. Elles mettent fin à de longues relations entre le fermier et le propriétaire. C’est pourquoi l’intervention des experts est particulièrement bienvenue. Ceux-ci apporteront un apaisement. Les comptes de sortie de ferme mettent en évidence l’importance de l’état des lieux d’entrée. En effet, l’établissement de comptes équitables et précis ne peut pas être réalisé en l’absence d’informations sur l’entrée. Les états des lieux d’entrée sont donc indispensables.

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