L’évaluation des bâtiments d’élevage bovin

Gérard Luminet, Expert foncier et agricole, Confédération des Experts Fonciers

L’évaluation des bâtiments d’élevage bovin

A l’heure où la campagne et l’agriculture ouvrent des perspectives à des hommes et des femmes en quête de reconversion vers des activités non délocalisables, génératrices de vraies valeurs en plus d’être rémunératrices, il nous a semblé opportun d’exposer sommairement les méthodes d’évaluation des bâtiments d’élevage bovin que maîtrise l’expert foncier et agricole.

L’évaluation des bâtiments d’élevage bovin

Les différents types de bâtiments

Il existe deux types de bâtiments d’élevage bovin, les premiers qualifiés “d’anciens” et les autres dits “modernes”.

Les bâtiments anciens sont en général des granges avec étables attachées, construites en matériaux traditionnels (pisé, pierre, brique, tuile…) et ne sont plus adaptés aux techniques de production actuelles.

Ils peuvent avoir été transformés, et dans ce cas, ils conservent une valeur d’usage, ou ne plus être utilisés et il convient alors de les évaluer en fonction de leur éventuelle utilité résiduelle.

A contrario, on rencontre souvent des bâtiments dits “modernes” datant des dernières décennies. Ils sont construits à partir d’une ossature métallique ou de bois, généralement bardés sur 3 ou 4 faces, pour partie en agglos surmontés de tôles.

La couverture est en fibro ciment ou en bac acier. L’intérieur du bâtiment est aménagé soit en stabulation libre soit en étable entravée.

La stabulation est le cas le plus fréquemment rencontré (surtout après 1965) avec couloir d’alimentation, auge, cornadis, et aire de couchage des bovins séparée en cases.

L’étable entravée “modernisée” correspond davantage à la période 1950 -1970, mais elle a eu cours jusque dans les années 80, dans les régions de semi-montagne où les hivers sont longs et la paille rare. Elle est souvent conçue avec un couloir central et deux rangées de bovins avec chaîne de curage.

Les experts trouvent fréquemment des complexes d’élevage récents, répondant aux obligations légales de mise aux normes, avec parfois des aménagements de production d’énergie renouvelable.

Leur évaluation peut poser certaines difficultés en cas de transmission ou de séparation d’associés.

L’évaluation des bâtiments d’élevage bovin

Le chiffrage

Avant de donner une valeur au bien, il est important de bien cerner le but de la mission.

En effet, la mise en oeuvre de l’évaluation s’adapte au contexte : vente, succession, apport en société, calcul d’une indemnité due au fermier…

Mais d’autres paramètres sont également à considérer :

 - Les contraintes techniques : durée de vie, adaptation des matériaux aux conditions d’usage, adaptation de la construction aux contraintes agro-climatiques, le bien est-il démontable et transportable ?

- Les contraintes économiques : le bien est-il rentable ? Existe-t-il un marché pour la production réalisée dans ces bâtiments ? Quels sont les travaux à effectuer pour le mettre aux normes si nécessaire ? Quelle est la productibilité du travail dans le bâtiment ?

 - Les contraintes juridiques : autorisations d’exploiter, statut du fermage, respect du droit de l’environnement et du droit de l’urbanisme, location ou pas ?

 - Quelles sont les conséquences de l’évaluation sur l’éventuel partage successoral et l’équilibre des lots entre les enfants ?

L’évaluation des bâtiments d’élevage bovin

Conclusion

La spécificité du sujet requiert des compétences que l’expert foncier et agricole, par sa formation et son expérience, s’efforce de mobiliser.

Il est ainsi à l’écoute des personnes qui le mandatent et est à même de les conseiller sur des orientations et des perspectives futures par une approche globale de la situation.

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