La valeur locative des exploitations d’élevage

Jean Philip, Expert foncier et agricole, Confédération des Experts Fonciers

La valeur locative des exploitations d’élevage

En France, le mode de faire-valoir de la surface agricole utile (SAU) est principalement indirect(74 % des terres sont louées). En contrepartie de la jouissance du bien qui lui est confié, le preneur doit s’acquitter, auprès du propriétaire, d’un loyer appelé communément “fermage”. Ses règles et son prix ne sont pas librement consentis par les parties mais codifiés par des articles du Code Rural et complétés par des arrêtés préfectoraux spécifiques à chaque département. L’établissement de la valeur locative d’un bien est complexe et répond à plusieurs critères énumérés par la loi.

Principes de base

Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, de l’importance et du type de biens loués. Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues.

La qualité des sols est de loin l’élément fondamental pour fixer le montant du fermage. La valeur locative d’un pré est déterminée à l’hectare en fonction de sa valeur agronomique. L’administration les classe par qualités.

Concernant les bâtiments d’élevage, la valeur locative est fixée au m² de surface utilisable et sont souvent répertoriés en quatre types :
- étables entravées,
- stabulations libres,
- bâtiments de stockage (fourrage et matériel),
- dépendances à usage divers.

Les modalités de calcul du loyer de la maison d’habitation diffèrent d’un département à l’autre. Le plus souvent, des seuils mini et maxi en euros sont appliqués pour une maison dont la surface habitable est inférieure à 100 m2.

Le prix varie dans la fourchette fixée selon les critères suivants :
- toitures, murs extérieurs, aspects extérieurs : 45 % ;
- isolation, VMC, huisseries : 15 % ;
- électricité : 12 % ;
- sanitaire : 12 % ;
- chauffage : 12 % ;
- environnement, orientation, situation : 8 %.

Modalités législatives et réglementaires

Les principales dispositions du statut du fermage sont d’ordre public.

La valeur locative est strictement encadrée par des arrêtés préfectoraux qui fixent des minima et des maxima et les seuils à ne pas dépasser, sous peine d’une action en révision du prix.

Ces barèmes sont publiés par le préfet après consultation de la commission paritaire des baux ruraux.

Depuis la loi du 2 janvier 1995, le montant des fermages est exprimé en monnaie et non plus en quantité de denrées agricoles.

Il est réactualisé annuellement.

Il convient de distinguer le fermage des bâtiments d’exploitation et des terres indexé sur l’indice des fermages, et le loyer de la maison d’habitation indexé sur l’indice de référence des loyers (IRL).

Avec la loi de modernisation agricole du 27 juillet 2010, un indice national des fermages remplace les indices départementaux.

Afin d’assurer la stabilité de l’entreprise agricole du preneur, le législateur a instauré une diminution de la valeur locative si une clause de reprise est mentionnée dans le bail (8 % pour reprise triennale et 4 % pour reprise sexennale).

Pour encourager les locations de longue durée, le législateur offre des avantages fiscaux (exonération de la taxe de Publicité Foncière, droits de mutation…) et des possibilités de majoration de loyer selon le type de bail :
 - bail de 18 ans (article L.416-1 du Code Rural) : majoration de 10 à 30 % suivant les départements,
 - bail de carrière (article L.416-5 du Code Rural) : majoration de 1 % par année de validité du bail,
- bail cessible de 18 ans (article L.418-2 du Code Rural) : majoration de 50 %.

Ces minorations ou majorations ne s’appliquent pas pour le loyer de la maison d’habitation.

La valeur locative des exploitations d’élevage

Autres critères pouvant influencer la valeur locative

Le bailleur peut majorer le prix du fermage en dépassement des maxima de l’arrêté préfectoral lorsqu’il est confronté aux quatre situations suivantes :
a) une personne morale de droit public impose des travaux de mises aux normes sur l’exploitation louée,
b) en accord avec son preneur, il réalise des travaux améliorant les conditions de l’exploitation (drainage…),
c) suite à un sinistre sur un bâtiment et dans le cas où l’indemnité d’assurance ne couvre pas le coût de la reconstruction,
d) si une indemnité au preneur sortant est fixée par un juge, le bailleur peut la répercuter sur le fermage.

Remboursements de taxes foncières et dégrèvements

Le bailleur peut demander au locataire le remboursement :
 
- d’une quote-part des taxes foncières dans une fourchette de 20 % à 99 %. Des exonérations sont possibles pour les parcelles louées par bail comprenant des clauses environnementales ou/et pour l’installation des jeunes agriculteurs…
 - de la moitié de la taxe Chambre d’Agriculture,
- des frais de gestion de la fiscalité directe locale.

Il existe des dégrèvements de taxes foncières répondant à des cas spéciaux : sécheresse avec perte de récolte, épizootie…

L’ensemble des dégrèvements accordés au propriétaire doit être restitué à son fermier.

Conclusion

L’établissement de la valeur locative est complexe. L’expert foncier dispose de tous les éléments permettant d’établir une valeur locative.

Son analyse des biens fonciers et immobiliers sera particulièrement utile dans le cadre d’une exploitation d’élevage et son expertise éclairée évitera la possible remise en cause d’un ou de contrat(s) par l’autorité judiciaire.

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