Locations : Deux diagnostics obligatoires

COGEDIS

Le champ des diagnostics immobiliers s'est élargi aux locations. Tous les bailleurs sont concernés.

Depuis le 1er juillet 2007, deux diagnostics sont obligatoires : le Diagnostic de performance énergétique (DPE) pour toutes locations et depuis le 12 août 2008, le diagnostic plomb (CREP), pour tous les logements dont l'année de construction est antérieure à 1949. Il s'agit évidemment d'une contrainte supplémentaire pour les bailleurs. Cependant, sauf cas particuliers, ils n'entraînent pas d'obligation de travaux. Par ailleurs, leur durée de validité est relativement importante, minimum 6 ans, et ces diagnostics ne sont pas à refaire en cas de changement de locataires. Il paraît donc sage de réaliser sans tarder ces diagnostics, sachant que les sanctions peuvent être lourdes (voir ci-dessous).

Consommation d'énergie

L'objet du DPE est d'évaluer la consommation et la déperdition en énergie du logement diagnostiqué et de proposer des solutions d'amélioration. L'évaluation donne lieu à deux notes de A à G en fonction de sa consommation potentielle en kilowatt/heure de ses émissions de gaz à effet de serre (CO2). Le DPE a donc une valeur informative sur le coût énergétique du logement pour le locataire. Le Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements de l'immeuble concerné. L'objectif est de lutter contre le saturnisme, maladie essentiellement infantile qui touche encore 500 personnes chaque année en France. Ces diagnostics doivent être réalisés lors de la signature du contrat de location et à l'occasion de son renouvellement. Par contre cette obligation ne s'applique pas en cas de reconduction tacite du bail. Tant que les diagnostics ne sont pas périmés, ils sont transmis à chaque nouveau locataire. La validité du DPE est de 10 ans. Celle du CREP est de 6 ans, en cas de présence de plomb, mais elle est illimitée en cas d'absence de plomb.

Travaux

Le propriétaire est dans l'obligation de réaliser des travaux dans le cas où le CREP fait état de revêtements dégradés contenant du plomb. Par contre, la présence de revêtements contenant du plomb en bon état ne constitue pas un risque. Il n'y a pas obligation de travaux dans ce cas, mais les locataires doivent être prévenus. Le CREP remis aux occupants leur permet de connaître la localisation des revêtements contenant du plomb et de prendre les précautions nécessaires pour éviter les dégradations de ces revêtements et les risques d'exposition. Le DPE, quant à lui, a pour but d'inciter le propriétaire à améliorer la performance énergétique du bâtiment, mais il n'entraîne pas l'obligation pour ce dernier de faire des travaux.

Diagnostiqueur certifié

Les diagnostics doivent être établis par des diagnostiqueurs certifiés et bénéficiant d'une assurance en responsabilité civile couvrant leurs activités. Par ailleurs, la loi impose que le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire, ni avec son mandataire (agence immobilière), ni avec toute entreprise pouvant réaliser les travaux. Les tarifs des diagnostics n'étant pas réglementés, ils peuvent varier d'un professionnel à l'autre. Il est donc recommandé de comparer avant de s'engager.
Enfin, il est bon de savoir que les locations saisonnières sont également concernées. Le CREP est obligatoire quelle que soit la durée d'utilisation du logement dans l'année. Le DPE est également obligatoire pour les locations saisonnières lorsque la durée totale d'utilisation du logement dépasse quatre mois par an.

Les sanctions en cas de refus de réaliser les diagnostics

L'absence de CREP peut être lourdement sanctionnée. S'agissant d'un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence du bailleur, il est susceptible d'engager sa responsabilité pénale. La même sanction est prévue lorsque le bailleur ne réalise pas les travaux induits par le CREP.
Pour le DPE, la nature des sanctions pénales n'est pas encore connue. Mais, un refus de réaliser ce diagnostic, peut entraîner l'annulation pure et simple du bail. Par ailleurs, la loi demande au bailleur d'informer son locataire. Si ce principe n'est pas respecté, le locataire aura toujours raison en cas de procédure judiciaire. Par contre, il n'y a pas d'obligation de réaliser les travaux préconisés dans le DPE.

Source COGEDIS

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