Plus-values sur terrain à bâtir : faut-il inscrire ses terres au bilan ?

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La réforme des plus-values immobilières est amorcée depuis le 1er septembre pour être définitivement validée en décembre par la loi de finances 2014. Pour les terrains à bâtir, l’abattement pour durée de détention devrait être supprimé à compter de 2014.

Distinguer la notion de terrain à bâtir au sens privé ou au sens professionnel

Lorsqu’un terrain est détenu à titre privé, il s’agit d’un terrain à bâtir dès lors qu’il se situe dans une zone classée constructible dans un document d’urbanisme (classement U et 1AU des PLU, périmètre constructible des cartes communales…). Le régime des plus-values immobilières privées s’applique.

La cession d’un terrain inscrit au bilan d’une entreprise sera considérée comme terrain à bâtir si cette opération n’est pas soumise aux droits d’enregistrement. Cette situation correspond aux ventes faites à des acheteurs (individuels ou sociétés) qui vont construire dans le cadre d’une activité économique.

N’est pas retenue comme terrain à bâtir au sens plus-value professionnelle, la cession à des personnes physiques lorsque le terrain est destiné  à la construction d’immeubles que ces personnes affectent à un usage d’habitation.

Règles de taxation de plus-values sur terrain à bâtir

Les plus-values privées bénéficient en 2013, d’un abattement pour durée de détention appliqué entre de la sixième année à la trentième pour ainsi être exonéré totalement au bout de 30 ans.

La suppression de cet abattement pour les cessions 2014 est prévue afin d’inciter la libération de terrains pour satisfaire les objectifs nationaux de constructions de logement.

Le taux de taxation des plus-values immobilières  privées est de 19% plus 15.5% de contributions sociales.

En plus-value professionnelle, si le terrain est classé terrain à bâtir, aucun dispositif d’exonération ne s’applique, la plus-value est taxée au taux de 16% plus 15.5% de contributions sociales.

La qualification différente du terrain à bâtir en privé et en professionnel constituera un paramètre à prendre en compte au regard de la décision d’inscrire les terres au bilan dès lors que le taux d’imposition deviendra plus favorable en professionnel avec la disparition de l’abattement.

Luc RETIF

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