Bail rural : 3 questions clés… avant la remise des clés

Fabien Johanny, juriste

Bail rural : 3 questions clés… avant la remise des clés

Signer un bail rural n’est pas un acte anodin, mais il est devenu banal car de nombreux modèlessont en libre-service. Souvent les rédacteurs profanes, heureux d’avoir conclu, ne voient pas l’épée de Damoclès qui leur tombera sur la tête le jour où leurs situations personnelles évolueront ou lorsque leurs relations seront moins cordiales. Donc avant de s’engager, voyons qui doit signer.

Le bailleur a-t-il la qualité pour signer ?

Pour que le bail soit valable, il faut que ceux qui signent aient la capacité pour le faire. Cela paraît évident, pourtant quelques cas doivent être traités avec attention :
• la propriété démembrée : l’usufruitier ne peut consentir un bail rural sans l’accord du nu-propriétaire sous peine de nullité de l’acte.
• L’indivision : la conclusion d’un bail sur un bien indivis nécessite le consentement de tous les indivisaires, sauf mandat spécial et exprès donné à l’un des co-indivisaires. À défaut le bail n’est pas nul, mais il est inopposable aux autres indivisaires qui pourront obtenir l’expulsion du preneur. Ce dernier pourra alors demander réparation à l’indivisaire qui a agi sans mandat spécial.

• Les époux bailleurs : chacun dispose de l’entière liberté de donner à bail les biens qui lui appartiennent en propre. En principe, le bail consenti par un époux sur un bien propre de l’autre est nul. Mais l’époux propriétaire peut être engagé sur le fondement d’un mandat apparent. Si les biens sont communs, en principe la signature des deux époux est nécessaire. Le conjoint non signataire peut demander l’annulation de l’acte.
• Les propriétaires mineurs et les majeurs protégés (placés sous tutelle ou curatelle) : ils doivent avoir l’autorisation de la personne qui les représente ou les protège pour signer le bail rural..

Si c’est une société agricole qui exploite, le bail doit-il être fait à un associé ou à la société ?

Le point de vue diffère selon que l’on est propriétaire ou preneur, et du cas d’espèce. Prenons deux situations :
• Un bail est consenti à une EARL et le propriétaire donne congé conformément au Code Rural pour la fin d’une période au cours de laquelle le gérant atteint 60 ans. Il a été jugé que “le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail à une personne morale titulaire du contrat en se fondant sur l’âge de la retraite retenu pour les personnes physiques”. Une personne morale n’atteint jamais l’âge de la retraite donc le bailleur ne peut invoquer ce motif pour rompre le bail.
• Si le titulaire du bail est l’associé, il peut mettre son bail à disposition de la société après avoir informé le propriétaire, mais il doit alors continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué, sinon il encourt la résiliation du bail.

De plus, c’est souvent la société bénéficiaire de la convention de mise à disposition qui réalise des améliorations sur le fonds loué (constructions par exemple). Or, l’indemnité due au preneur sortant pour ces améliorations est versée par le bailleur au fermier et non à la société. Il vaut donc mieux prévoir dans la mise à disposition les modalités de reversement à la société par l’associé fermier de l’indemnité qu’il a perçue.

Bail rural : 3 questions clés… avant la remise des clés

Quelles sont les particularités d’un bail copreneurs ?

Il faut savoir que le départ de l’un des copreneurs ne permet pas à l’autre d’exiger le renouvellement à son profit sauf si celui qui poursuit seul l’exploitation peut procurer au bailleur des garanties équivalentes à celles résultant du bail initial.

Ce principe ne s’applique pas aux conjoints ou aux partenaires pacsés copreneurs. En cas de départ de l’un d’eux (divorce, séparation, retraite, etc.), celui qui poursuit l’exploitation a droit au renouvellement du bail.

Mais attention, la jurisprudence nous rappelle que c’est souvent lors de la cession de ces baux qu’apparaissent les difficultés. En effet, le propriétaire d’un bien loué à des copreneurs peut vérifier, au moment de la cession du bail, si chacun des preneurs participe véritablement à la mise en valeur du fonds loué. Dans le cas contraire, il peut remettre en cause le droit de cession du bail à un descendant. De même, le copreneur d’un bail rural mettant le bien loué à la disposition d’une société agricole doit être associé de cette société, sous peine de perdre le droit de céder le bail à ses descendants.

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