Etat des lieux : avis d'expert

Confédération des Experts Fonciers (Thierry ROUTIER et Michel DEGRENDEL)

L’état des lieux une photographie permettant de décrire avec le maximum de précisions l’état des immeubles bâtis et non bâtis à un instant précis.

Son cadre d'application

Celui-ci est obligatoire dans le cadre des baux à long terme (Article L416-6 du code rural). Il reste facultatif, voir fortement conseillé pour les autres baux, avant et après des travaux, en fin de bail… Un jour, il faudra comparer l’état des lieux d’entrée à celui de sortie et ce après  9, 18 voir 40 ans ou plus. C’est pour cela qu’il est indispensable qu’il soit assez précis pour le faire valoir.

En cas de désaccord entre les parties, l’une des parties peut demander l’intervention d’un huissier.

L’état des lieux sera établi dans le mois qui précède l'entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci (L411-4 du code rural). Passé ce délai, l'une des parties pourra établir unilatéralement un état des lieux qu'elle notifiera à l'autre par LRAR. Cette dernière disposera, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur le projet ou pour l'accepter. A l'expiration de ce délai de deux mois, son silence vaudra accord. L'état des lieux sera alors définitif et réputé établi contradictoirement.

L’état des lieux d’un corps de ferme (habitation éventuellement comprise) portera sur un descriptif des bâtiments et leur degré d'entretien (Gros œuvre et défauts, Menuiserie, Serrurerie, Sol, Murs, Plafonds, Aménagements, Equipements, Plans + Photographies…).

L’état des lieux pour les terres portera sur leur description et leur degré d'entretien (bornes, clôtures, nature des sols et présences de cailloux, présences d’arbres, état d’entretien, fossé, chemin, aménagements : drainage, plate forme, irrigation, rendement des 5 années précédentes de l’exploitation, fumures et arrières fumures, des analyses de sol, les droits à produire…).

Son intérêt

L’état des lieux, s’il peut paraître un coût lors de l’entrée en jouissance dans un bien, reste un gage de sécurité, de transparence et de bonne relation entre les preneurs et les bailleurs. Il est souhaitable de rappeler les trois points montrant l’importance et tout l’intérêt d’un état des lieux :

  • Le preneur est dans l’obligation de rendre le bien dans l’état qu’il l’a reçu ;
  • En cas d’améliorations du bien par le preneur : de pouvoir comparer l’entrée et la sortie pour estimer le montant des indemnités dues ;
  • En cas de dégradation du bien par le preneur : de pouvoir comparer l’entrée et la sortie pour estimer le montant des indemnités dues.

Sa jurisprudence

Aujourd’hui, la jurisprudence des Cours d’Appel d’Amiens et de Douai tend à appliquer l’Article 1731 du Code Civil en vigueur depuis le 17 Mars 1804 : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.»  Actuellement, de nombreux preneurs se trouvent sans pouvoir justifier d’amélioration faute d’état des lieux à l’entrée. 

Le conseil des Experts Fonciers et Agricoles

«Bailleurs et preneurs, dans le cadre de vos bonnes relations, ne passez pas à coté d’un état des lieux ».

Articles publiés par ce partenaire

Commentaires 0

Pour réagir à cet article, merci de vous identifier

Publicité

Articles les + lus

Lettre d'info

Derniers commentaires