Fiscalité des locations meublées : Gîtes ruraux et chambres d'hôtes : que vous soyez loueur de meublé ou parahôtelier…

Marie-Françoise Menguy, Responsable communication

En 2009, les contours du régime fiscal des activités d'hébergement ont été clarifiés. Suivez les conseils pratiques de Georges Le Nair, fiscaliste, pour exercer votre activité en pleine connaissance de cause.

Comment l'administration fiscale a-t-elle défini les activités de « loueur en meublé » et de parahôtellerie ?

Georges Le Nair : la définition fiscale est très claire. Vous êtes « loueur en meublé » s'il s'agit d'une simple mise à disposition d'un local meublé. Une location de gîte rural entre dans cette catégorie.
Dès lors qu'il y a des prestations hôtelières, plus précisément au moins 3 sur 4 dans une liste définie, vous entrez dans la parahôtellerie. Cela concerne les chambres d'hôtes, ou les gîtes ruraux avec prestations.

Quelles sont ces prestations qui définissent la parahôtellerie ?

Georges Le Nair : Il faut assurer trois des quatre prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception (même non personnalisée). La réalité de la fourniture de ces prestations ne peut être contestée lorsqu'elles sont comprises dans le prix d'hébergement et intégrées au contrat,

Concrètement, quelles sont les conséquences de cette distinction des activités d'hébergement ?

Georges Le Nair : la première conséquence concerne la TVA. Qui dit « parahôtellerie », dit « assujettissement possible à la TVA ». A l'inverse, le loueur de meublé « classique » ne peut pas être à la TVA ; autrement dit, il ne peut pas récupérer la TVA sur cette activité, notamment sur son investissement. C'est donc très important de le savoir.

Côté imposition, les règles sont également différentes entre les deux catégories ?

Georges Le Nair : Effectivement. Ce sont les règles habituelles des entreprises commerciales qui s'appliquent à la parahôtellerie. Ces règles concernent notamment les plus-values et les déficits. Ainsi, lors de la vente ou la cession de l'immeuble, le seuil d'exonération des plus-values professionnelles est élevé, entraînant la plupart du temps une exonération quasi systématique. Quant au déficit, il est imputable sur les autres revenus, ce qui est évidemment intéressant pour ce type d'activité où les charges (amortissements et intérêts d'emprunts compris) sont importantes.
A l'inverse, pour le loueur de meublé non professionnel, les plus-values immobilières sont privées (exonération totale au terme de 15 ans de détention) et les déficits ne sont imputables que sur des bénéfices de même nature.
Quant au statut de loueur en meublé professionnel, il se situe entre les deux : le déficit est imputable sur les autres revenus, mais ne peut avoir comme origine les amortissements.

Qu'en est-il pour les cotisations sociales ?

Georges Le Nair : La parahôtellerie donne lieu à cotisations sociales. Il ne faut pas les diaboliser, et bien analyser leur utilité. Cela peut conférer une couverture sociale à un conjoint, et permettre d'obtenir des droits pour la retraite… Il faut vraiment examiner de près la situation sociale.

Quels sont les points de vigilance que vous soulignez auprès des gîtes et chambres d'hôtes ?

Georges Le Nair : Les contrôles fiscaux sont nombreux, notamment en matière de TVA. C'est pourquoi il faut analyser très précisément sa situation, ses projets, pour être très clair dans ses prestations hôtelières. Je m'explique.
Si vous voulez récupérer la TVA sur votre investissement, ou éviter la remise en cause de l'assujettissement, il faut effectivement réaliser les 3 prestations hôtelières sur les 4 énoncées. Très concrètement, cela signifie qu'il faut un lieu d'accueil identifié, par exemple avec un bureau, des prospectus, des horaires de présence… Le linge de maison doit être prévu en quantité pour chaque local. Il faut un ménage régulier pendant le séjour, pas uniquement au début et à la fin. L'idéal, c'est que toutes ces prestations soient comprises dans votre contrat et indiquées clairement sur votre site internet.
A l'inverse, si vous préférez le statut de loueur de meublé, il vous suffira de réduire le nombre de prestations, voire de ne pas en proposer.

Définitions

Parahôtellerie
Sont considérées comme des prestations hôtelières ou para-hôtelières, les activités qui fournissent en sus de l'hébergement trois des quatre prestations visées à l'article 261 D-4°b :
• Petit-déjeuner
• Nettoyage régulier des locaux
• Fourniture de linge de maison
• Réception (même non-personnalisée)

Locations professionnelles
Il faut remplir simultanément les trois conditions suivantes :
• manifester son intention par une inscription au Registre du commerce ;
• les recettes de locations meublées doivent dépasser 23 000 € par an ;
• les recettes de locations meublées doivent excéder les revenus professionnels des autres activités (salaires, Bénéfices Industriels et Commerciaux, Bénéfices Agricoles, Bénéfices Non Commerciaux, retraite…).

Source CER FRANCE Finistère

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