La truffe, un marché caché

Confédération des Experts Fonciers

La truffe, un marché caché

Etablir un diagnostic sur une truffière et en déterminer sa valeur est une mission difficile voire périlleuse tant la production de truffes reste aléatoire et mystérieuse, le monde des trufficulteurs, secret et le marché immobilier de truffières, inexistant.

Que peut apporter l’Expert Foncier ?

Longtemps transmises de générations en générations, les truffières étaient évaluées en nature de bois. L’engouement actuel pour cette production crée une forte demande sur le foncier et pourrait participer à l’émergence d’un vrai marché des plantations d’arbres truffiers, mais les transactions pour ce type de bien sont rares et tellement disparates qu’il est impossible d’obtenir des points de comparaison ou des références de prix. Dans ce contexte, la consultation d’un Expert Foncier peut s’avérer très utile lors d’un projet d’acquisition d’une truffière.

La truffe, un marché caché

Une quête difficile

Au terme d’une carrière bien remplie, M. BAROLO se met en recherche d’une petite propriété avec une plantation d’arbres truffiers. Mais il est désorienté au vu de la grande diversité des offres qu’il a consultées, si bien qu’il ne sait plus ce qu’est véritablement une truffière. Il décide de faire appel à un Expert Foncier. En se rendant sur le terrain accompagné de M.BAROLO, l’Expert Foncier réalise un diagnostic technique de la parcelle, présentée par le vendeur comme une “truffière en production”. Il apprécie tout d’abord les différentes caractéristiques techniques de la parcelle et s’assure que la plantation présente toutes les conditions indispensables au développement du mycélium et à la culture de la truffe, notamment :

⧓ la variété des arbres est-elle adaptée (chêne pubescent, chêne vert, chêne blanc, noisetier, hêtre…) ?

⧓ la densité de plantation n’est-elle pas trop élevée ?

⧓ la qualité du sol est-elle riche en matière organique et état filtrant ?...

⧓ les plants sont-ils mycorhizés ou non ? Les plants mycorhizés permettent de garantir la présence du mycélium dans le sol et d’assurer ainsi la symbiose arbre/champignon dans un milieu où elle ne se produit pas ou plus aussi spontanément. Les plants mycorhizés assurent en règle générale une production plus précoce et plus importante.

⧓ l’âge de la plantation : déterminant, car un arbre truffier a une durée de production limitée dans le temps.

⧓ la présence d’un point d’eau à proximité, qui facilitera le démarrage de la roduction et atténuera les effets de la sécheresse de certains étés. L’expert s’assure ensuite de la  production de la plantation : entretien, présence de “brûlés”, indice capital pour se faire une idée du potentiel de la plantation, signe que la présence de truffe qui, en s’associant aux racines de l’arbre pour former les mycorhizes qui la nourrissent, puise dans la terre l’eau et concurrence les mauvaises herbes. L’expertise permet ainsi à M. BAROLO de se faire un avis objectif sur le potentiel technique de la plantation visitée. Pour cet acquéreur éventuel, l’étape suivante consiste à en connaître sa valeur.

Évaluation difficile

L’absence de marché pour ce type de bien rend impossible l’application de la méthode par comparaison. M. BAROLO l’a constaté, le prix d’une plantation d’arbres truffiers est très variable d’une proposition à l’autre, sans qu’aucun élément concret ne vienne justifier ces écarts. Toute méthode d’évaluation basée sur un revenu reste risquée et fantaisiste compte tenu du caractère aléatoire de la production et en l’absence de données économiques fiables. L’Expert Foncier appréciera la valeur de la plantation selon sa surface, sa situation et l’âge des arbres, et privilégiera selon le cas, la méthode patrimoniale ou la méthode de la valeur technique (coût d’achat du foncier, de la plantation et de l’entretien ou coût de remplacement). Cela devrait permettre à M. BAROLO d’éviter de faire un mauvais investissement et de prendre conscience que, dans tous les cas, l’acquisition d’une truffière ne lui assurera pas une production linéaire, ni un revenu régulier. En revanche, il aura l’assurance d’employer son temps presque toute l’année avec l’entretien du sol, la taille des arbres et le “cavage de la rabasse” (1) s’il continue ses recherches jusqu’à trouver une véritable truffière en production, qui présente toutes les caractéristiques indispensables que lui aura indiquées l’expert.

(1) recherche de la truffe

Source : Le Mag : Experts Foncier - n° 4 - Mars 2015 - Frédérique JEAN Expert Foncier (84)

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