Le démembrement de propriété pour optimiser son patrimoine

COGEDIS FIDEOR

Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété du bien immobilier de l’usufruit. Cela permet de diminuer la pression fiscale et de limiter les droits de succession. En contrepartie, le propriétaire et l’usufruitier doivent respecter certaines règles.

Le démembrement de propriété d’un bien immobilier est un outil fréquemment utilisé lors d’une donation-partage des parents vers leurs enfants. Il permet de réduire les droits de succession et au décès du propriétaire devenu usufruitier, la réunion de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire ne donne pas lieu à imposition. Chacune des deux parties, l’usufruitier et le nu propriétaire, est tenue à des obligations et au respect de certaines règles. L'usufruitier peut habiter lui-même l'immeuble démembré ou le louer et en percevoir les loyers correspondants. Il peut également donner, vendre ou hypothéquer son droit d'usufruit. En revanche, il lui est interdit de détériorer ou laisser se détériorer l'immeuble, ou d'en changer l'usage. En conséquence des revenus perçus, l'usufruitier est fiscalement imposable et déclare ses revenus au titre des revenus fonciers. En cas de cession uniquement de l'usufruit, la plus-value est imposable au nom de l'usufruitier uniquement.

Droits et obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire est libre de disposer de son droit de nue-propriété. Mais il ne peut ni occuper l'immeuble, ni le donner en location, sans l'accord de l'usufruitier. Il est par ailleurs chargé des grosses réparations qui incombent de droit au propriétaire de l’immeuble. Le nu-propriétaire peut seulement déduire des revenus fonciers provenant de ses autres propriétés les dépenses de grosses réparations. Si le démembrement résulte d'une donation ou d'une succession, le déficit foncier éventuel est imputable sur le revenu global, dans la limite de 25 000 € par an avec une possibilité de report de la fraction excédant cette limite sur 10 ans. Le démembrement de valeurs mobilières résultant d'une succession ou d'une donation ne donne pas lieu à imposition au titre des plus-values. Il en va de même en cas de remembrement, (autrement dit, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété) suite au décès de l'usufruitier. La taxation fiscale va s'opérer au moment de la cession ultérieure des titres. En cas de cession uniquement de la nue propriété, la plus-value est imposable au nom du seul nue propriétaire. Au décès du nu-propriétaire, les droits de succession sont dus dans les conditions habituelles.

Cessions conjointes

La vente de la pleine propriété d’un immeuble est obligatoirement soumise à l'accord respectif de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Lors de la cession conjointe de l'usufruit et de la nue-propriété, le prix de cession est réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire et chacun est imposable à raison de la plus-value respective réalisée. Si la cession porte uniquement sur l'usufruit ou sur la nue-propriété, aucun problème particulier, la plus-value réalisée est imposable au nom du seul usufruitier ou nu-propriétaire.

Le démembrement de propriété peut aussi être envisagé au moment de l’achat du bien. L’acquéreur n’acquiert alors que la nue-propriété à son nom. Les intérêts des prêts viendront consommer les revenus fonciers des autres biens. Mais attention, l’usufruitier, dans ce cas, a l’obligation de louer le bien à un tiers. A l'extinction du contrat, le nu-propriétaire devient plein propriétaire et perçoit alors les loyers du bien. Pour les projets de transmission, en dehors des donations classiques, la création d'une Société civile immobilière associée au démembrement de propriété est parfois proposée. Cette option permet d’éviter la situation précaire de l’indivision. Toutefois, la prudence est de rigueur. L’administration fiscale veillera à ce que les opérations mises en place n’aient pas un but exclusivement fiscal.

Valeur de l’usufruit et de la nue propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit* Valeur de la nue propriété*
Moins de 21 ans 90 % 10 %
Entre 21 et 30 80 % 20 %
Entre 31 et 40 70 % 30 %
Entre 41 et 50 60 % 40 %
Entre 51 et 60 50 % 50 %
Entre 61 et 70 40 % 60 %
Entre 71 et 80 30 % 70 %
Entre 81 et 90 20 % 80 %
Plus de 91 10 % 90 %

*en fraction de la valeur de la pleine propriété

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