Le foncier, objet de toutes les convoitises

Noëlle Lécuyer, responsable juridique, fi scal et patrimoine

Aujourd’hui, le foncier devient une valeur sûre, une valeur refuge, et pas uniquement pour les exploitants. De nouveaux acteurs s’y intéressent et c’est désormais un bien convoité. Alors qui achète le foncier ?

On assiste actuellement à une évolution des schémas classiques : si pendant toute une époque, l’épicentre en matière de détention du foncier était l’exploitant ou son entourage proche, cette notion est en train d’évoluer et de céder le pas à des schémas plus capitalistiques, ceci pour diverses raisons.
L’exploitant se trouve confronté à deux types de contraintes : la pression foncière et la capacité financière, qui lui imposent de se tourner vers d’autres familles d’investisseurs qu’on peut ranger en trois grandes catégories.

Le foncier, objet de toutes les convoitises

Le foncier est détenu par trois grandes catégories d’exploitants

1er groupe : l’exploitant et ses proches

La constitution de sociétés foncières : GFA, GFR, avec tous les avantages fiscaux qui y sont liés contribue à figer le foncier. L’évolution du droit des successions apporte des schémas juridiques qui engendrent :
• des transmissions familiales encadrées,
• une attribution préférentielle à l’exploitant,
• une utilisation du “salaire différé”.

Le foncier, objet de toutes les convoitises

Les différents modes de détention du foncier pour l’exploitant

Voir le tableau :

Le foncier, objet de toutes les convoitises

2ème groupe : l’exploitant et les investisseurs de proximité

Les Safer (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural), les grands groupes coopératifs ainsi que les communes peuvent se substituer aux exploitants pour financer le foncier, soit dans l’attente d’une nouvelle affectation, soit dans l’attente de projets d’installation.

3ème groupe : l’exploitant et les investisseurs inconnus

On est en passe d’assister à une évolution qui veut que le foncier devienne non pas un outil au service de la production servant à nourrir une population toujours croissante, mais un outil capitalistique. On est loin de l’esprit du “bon père de famille”. Ainsi les nouveaux investisseurs financiers pourront être demain des opérateurs privés, spécialisés dans l’acquisition de foncier, faisant pression pour obtenir des conditions de plus en plus souples pour acquérir celui-ci.

Les objectifs de ces nouveaux investisseurs sont variés :

Quand l’exploitant n’est pas propriétaire

Les instruments au service du portage :
En dehors du bail classique de 9 ans, il existe des dispositifs plus protecteurs pour le locataire :
- Le bail à long terme : conclu pour au moins 18 ans, il apporte à l’exploitant une relative sécurité juridique pour une exploitation sur du long terme. Il permet d’être exonéré des droits de mutation et de bénéficier d’allègements en matière d’ISF. Attention toutefois aux baux de 25 ans ! Sur décision du propriétaire, ils s’arrêtent sans possibilité de renouvellement automatique. Les loyers sont plus élevés que pour les baux classiques. On peut restreindre la transmission au descendant.
- Le bail cessible : il doit obligatoirement être à long terme. Mis en place en 2006, il devrait favoriser le transfert des baux hors cadre familial. Le fermage est plus élevé que dans un bail à long terme, le propriétaire pourra mettre fi n au bail à son échéance sans motif.

Les dispositifs facilitateurs pour l’exploitant non propriétaire :

Hors statut du fermage, on trouve les conventions d’occupation précaire : elles sont souvent mises en place par les collectivités locales pour du foncier qui se trouve en attente d’une affectation non agricole. Plus récemment, un dispositif tend à se développer, c’est la “mise en réserve foncière” par les SAFER : ce système consiste à stocker du foncier pour une période maximum de 2 ans dans l’attente de le rétrocéder à des porteurs de projets. Les installations hors cadre familial sont favorisées. Les terres ainsi mises en réserve doivent conserver une vocation agricole, dans certains cas, le conseil général peut prendre à sa charge les frais d’acquisition du bien, les frais financiers liés à cet achat, la rémunération de la SAFER, les frais de gestion du bien…

Quelles perspectives ?

Les outils juridiques actuels ne laissant que peu de place à des transmissions hors cadre familial, des solutions permettant au locataire de se substituer à un autre acquéreur sans révision de prix devraient voir le jour, d’autant plus si le foncier est majoritairement détenu demain par des investisseurs sans lien direct avec l’agriculture. Des voix s’élèvent dans la profession pour que la France se dote d’une politique foncière forte impliquant les chefs d’entreprises agricoles propriétaires ou non, les propriétaires non exploitants, les décideurs politiques, la société en général.

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