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Locatif - Du bon usage du dépôt de garantie

COGEDIS FIDEOR

Le dépôt de garantie protège le propriétaire contre les impayés, mais celui-ci doit appliquer des règles précises pour éviter les contentieux.

Un mois de loyer pour les logements nus. C'est le dépôt de garantie que tout propriétaire peut réclamer à son locataire après un état des lieux contradictoire. Objectif : prévenir la non exécution de ses engagements locatifs. Si la loi l'autorise, elle ne le rend pas obligatoire. Pour être en mesure de l'exiger, le contrat de location doit le prévoir expressément. Attention, si le contrat prévoit le versement de plus de deux mois de loyer d'avance, le propriétaire n'est pas en droit d'exiger un dépôt de garantie. Versé par le locataire à la signature du bail et après état des lieux contradictoire, le dépôt de garantie est conservé par le propriétaire durant la durée du bail. Il ne s'agit pas d'une avance sur loyer : le propriétaire peut donc exiger le paiement du dernier mois de loyer. Le locataire ne peut s'y soustraire sous peine de recevoir un commandement de payer du propriétaire. Le dépôt de garantie ne peut pas être révisé pendant toute la durée du bail et ne porte pas d'intérêt pour le locataire. Si le propriétaire ne procède à aucune retenue, il doit reverser le montant payé lors de la signature du bail initial.

L'état des lieux

Afin de faire les choses dans les règles, il convient de procéder à deux états des lieux : un à l'entrée du locataire et un autre à son départ. Il doit être réalisé dans les locaux vides donnés à bail. La plus grande rigueur s'impose afin d'éviter les risques de contentieux. S'il s'agit d'une location meublée ou saisonnière, l'état des lieux est fortement recommandé, bien que facultatif. Il prend la forme d'un document signé des deux parties, annexé au contrat de location. Pour éviter les risques de litige, la description pièce par pièce du logement doit être aussi précise que possible et exhaustive. Pour le propriétaire, c'est la possibilité de demander la remise en état future du logement. C'est aussi se prémunir contre une éventuelle demande de travaux de remise en état par le locataire. Au départ du locataire, il est établi un état des lieux de sortie. Il doit être établi à la remise des clés et pas a posteriori car le propriétaire ne pourrait imputer les éventuelles dégradations au locataire sortant. Comme à l'entrée dans les lieux, le document doit être daté et signé des deux parties. Dès lors, le propriétaire est en mesure de mettre en évidence les éventuelles dégradations commises par le locataire. Il pourra engager des travaux de remise en état dont les factures seront imputées sur le dépôt de garantie. A défaut d'état des lieux de sortie, le propriétaire devra restituer intégralement le dépôt de garantie au locataire. Attention, les dégradations dues à l'usure normale restent à la charge du propriétaire.

Sommes justifiées

La restitution du dépôt de garantie est souvent source de contentieux entre locataire et propriétaire. Mieux vaut, là encore, faire preuve de rigueur dans l'application de la loi. Après la remise des clés, le propriétaire a deux mois pour restituer le dépôt de garantie dans le cas d'un logement nu. Pour les meublés ou les locations saisonnières, c'est le contrat de location qui doit le préciser. L'inexécution par le locataire de ses obligations locatives envers le propriétaire peut donner lieu à imputation sur le dépôt de garantie. Les arriérés de loyers et de charges entrent dans ce cadre. C'est également le cas des travaux d'entretien à la charge du locataire qui n'auraient pas été réalisés comme le ramonage, l'entretien de la chaudière ou du jardin. L'essentiel concerne les travaux de nettoyage et de remise en état du logement. Les sommes que le propriétaire réclame à son locataire doivent être justifiées soit par des devis de professionnels ou des factures. Il n'est pas possible de facturer des travaux réalisés par lui-même. L'entretien ou la réparation peuvent être intégralement imputés sur le dépôt de garantie mais pas la totalité du remplacement car il doit être tenu compte de la vétusté. La part qui revient au locataire doit correspondre sensiblement à la durée de son occupation du logement. La répartition des travaux est parfois difficile à effectuer en l'absence de barème officiel précisant la durée d'amortissement des aménagements d'habitation.

Le financement avec Loca Pass

Pour financer le dépôt de garantie, tout locataire, y compris retraité ou étudiant, peut obtenir l'avance Loca Pass auprès de l'organisme du 1% Logement. Il s'agit d'un prêt à taux zéro, remboursable sur 36 mois.
Pour en savoir plus, il faut s'adresser à l'organisme « 1% Logement » dont dépend l'employeur du locataire. Pour ceux qui ne sont pas salariés, il faut contacter l'organisme le plus proche de chez eux.

Source COGEDIS FIDEOR

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