Le marché foncier dominé par la vente des terres louées

Gabriel Omnès - Réussir Grandes Cultures Juillet-Août 2012

Le marché foncier dominé  par la vente des terres louées
Avec un écart de prix allant de 1 à 60 entre la terre agricole et les terrains destinés à l’urbanisation, le bétonnage continue de progresser. © G. Omnès

La hausse de la part de la SAU française exploitée en fermage, s’est traduite en 2011 par la vente d’un plus grand nombre d’hectares de terre louée que de terre libre.

Pour la première fois en 2011, sur le marché du foncier rural, les ventes de terres louées ont été supérieures à celles en terres libres, avec respectivement 178 000 et 163 000 hectares. Ce constat est l’un des éléments marquants de la synthèse réalisée comme chaque année par la Fédération nationale des Safer. Le croisement des deux courbes est l’aboutissement d’une tendance lourde : voilà plus de vingt ans que le marché des terres libres enregistre une érosion quasi ininterrompue, tandis que celui des terres en faire-valoir indirect s’est stabilisé depuis le début des années 2000.
Il ne s’agit pas vraiment d’une surprise. « Le marché des terres louées est proportionnel à la surface des terres en fermage, et celles-ci ont fortement augmenté depuis plusieurs dizaines d’années », a rappelé Robert Levesque, du département d’études de la FNSafer, lors d’une conférence de presse en juin.

Un foncier à loyers encadrés

En 1930, les terres en fermage couvraient 40 % de la surface agricole utile française, contre 77 % en 2011. Les terres libres n’occupent donc plus qu’à peine un quart des hectares. Le succès de ce modèle repose sur la possibilité pour les agriculteurs de ne pas financer le foncier, supporté par un propriétaire. Son attractivité pour les exploitants est d’autant plus grande que les loyers sont restés très encadrés. Dans sa synthèse, la FNSafer souligne que, désormais, « la restructuration des exploitations agricoles se fait plus par l’accès à de nouvelles locations et l’achat de parts de sociétés agricoles que par l’accès au marché des terres libres ».
Un autre phénomène accroît encore la part des terres louées sur le territoire : le développement des montages où l’agriculteur, propriétaire du foncier, loue des terrains à sa propre société agricole. Cette organisation peut être adoptée notamment pour augmenter les charges de la société au profit du revenu du foncier. Dans ce cas, les parcelles entrent dans la catégorie des terres louées, puisqu’il y a un bail et transfert d’argent, même si l’agriculteur est propriétaire de la terre qu’il exploite.

Vers une agriculture de capitaux ?

Les formes sociétaires sont d’ailleurs de plus en plus présentes sur le marché agricole. Les acheteurs physiques agricoles restent les acquéreurs majoritaires de ce marché en captant plus de 60 % de celui-ci en nombre de transactions et en surface, mais leurs acquisitions déclinent depuis 1999. Les sociétés d’exploitation agricole, elles, ont multiplié par 2,8 leurs achats depuis le milieu des années 1990. En 2011, elles ont totalisé 8 % des transactions, 10 % des surfaces et 15 % de la valeur du marché. Encore s’agit-il là des transactions notifiées aux Safer. Ce n’est pas le cas des transferts de parts sociales comprenant du foncier. Cette opacité est source d’inquiétude pour les responsables de la FNSafer, qui y voient une menace d’assister au basculement du modèle familial français vers une agriculture de capitaux.

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Un marché de consolidation foncière

Les achats de bien loués sont essentiellement le fait de fermiers en place, qui profitent du droit de préemption. Cette catégorie a largement contribué à la reprise des marchés en 2011, après un passage à vide en 2009 provoqué par la baisse des revenus agricoles. L’ensemble des marchés fonciers ruraux a connu un scénario similaire : net recul en 2009 en surface et en valeur, suivi par une timide reprise en 2010 et une confirmation de ce regain de dynamisme en 2011. Le redressement reste toutefois insuffisant pour casser la tendance à la fermeture de ce marché sur le long terme. « Le marché de la terre, de plus en plus étroit, est d’abord un marché de consolidation foncière des exploitations existantes », explique Robert Levesque. Au total, 1,15 % de la SAU métropolitaine a été mise en vente en 2011.
Autre tendance qui ne se dément pas : le marché de l’urbanisation affiche une valeur supérieure à celui des terrains agricoles, avec 4,4 milliards d’euros pour le premier contre 4 pour le second, malgré un nombre de transactions inférieur de moitié et des surfaces échangées dix fois moindres.

Marché sous influence fiscale

L’explication se trouve bien entendu dans la valeur à l’hectare : le prix des terrains à bâtir continue sa course folle. Il atteint en moyenne 338 000 euros/hectare en 2011, soit une multiplication par 3,6 en quinze ans. Sur la même période, la valeur des terres et prés libres n’a cru que de 42 %. Cela aboutit à un écart de 1 à 60 entre les deux catégories ! Les ventes sur le marché de l’urbanisation ont en outre été dopées fin 2011 par l’annonce de la réforme de la fiscalité immobilière entrée en vigueur en février 2012. Depuis cette date, la durée de détention du bien permettant une exonération totale de l’impôt sur la plus-value est passée de quinze à trente ans.
Quant à la taxe nationale sur les terres devenues constructibles, instaurée par la Loi de modernisation agricole, Emmanuel Hyest, président de la FNSafer, ne se fait pas d’illusion : « À 10 %, elle ne sera pas suffisante pour empêcher le changement de destination des terres. C’est l’acheteur du terrain à bâtir qui la paiera. »

Vers une gestion plus économe ?

En revanche, il voit dans le déploiement des commissions départementales de consommation des espaces agricoles (CDCEA) un signe positif. « Beaucoup n’ont pas encore conscience qu’il faut mettre fin au gâchis de foncier agricole, mais un nombre croissant d’élus s’appuient sur la CDCEA pour faire évoluer les choses, explique Emmanuel Hyest. Les bureaux d’études qui travaillent pour les collectivités lors de l’élaboration des documents d’urbanisme doivent le faire dans un état d’esprit de limitation de la consommation d’espace, et lorsque la CDCEA donne un avis défavorable sur un dossier, il est très souvent suivi par le préfet. » Il y a encore fort à faire. Entre 2006 et 2010, l’agriculture française a perdu chaque année 78 000 hectares en moyenne, et bien souvent parmi ses meilleures terres. Une tendance loin d’être renversée.

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