Évaluation d’une parcelle de vigne ou d’une propriété viticole

Confédération des experts

Évaluation d’une parcelle de vigne ou d’une propriété viticole
Crédit photos : Thierry BLAISE, Éric PILATTE, Bruno RIVIER

La culture de la vigne et le vin font partie intégrante de notre histoire, de notre culture et de notre patrimoine. En 2015, on recense environ 790 000 ha de vigne en France, regroupés majoritairement en AOP. Cette surface occupe environ 3 % de la SAU (Surface Agricole Utile) en France. C’est pourquoi de nombreux acteurs, dont notre profession, sont amenés à intervenir sur des dossiers fonciers viticoles.

Cet article a pour but de dresser la liste des points essentiels à vérifier afin d’évaluer une parcelle de vigne et/ou une propriété viticole, hors bâtiment, et autres éléments immatériels telle que la marque.Elle fait appel à de nombreuses connaissances et nécessite de la rigueur et une pratique régulière. Beaucoup d’éléments sont à prendre en considération et il est nécessaire de respecter certaines étapes fondamentales.

I - La situation

1) La situation géographique

Elle se localise en distance par rapport aux différents villages d’une ou plusieurs aires d’appellation qui portent le nom de l’AOP, comme par exemple Margaux dans le département de la Gironde ou même Vouvray dans le département d’Indre-et-Loire. Il faut ensuite la situer dans son environnement proche, à proximité d’un collège, d’un lotissement... Ce point est important car il peut générer des problématiques de nuisances en raison des traitements réalisés (certains viticulteurs connaissent de réelles contraintes de traitement, voire des conséquences judiciaires à cause d’éventuelles dérives…)

2) La situation urbaine et vis-à-vis de l’aire AOP en question
a) Sur le plan de l’urbanisme

En effet, comme pour les terrains, il est important de vérifier pour une parcelle en nature de vigne si cette dernière est située en zone constructible. Dans certains cas, la valeur en terrain à bâtir est nettement supérieure à la valeur de l’hectare de vigne de l’AOP.

b) Vis-à-vis de l’aire de l’AOP

En France, certaines AOP ont une aire géographique définie ; on parlera même « d’aire AOP parcellaire ». On peut citer toutes les appellations bordelaises (Saint-Émilion, Pessac-Léognan, etc.) ou encore les appellations d’Indre-et-Loire comme Vouvray ou Chinon. Dans le cadre des missions qui nous sont confiées, il est important de vérifier si les plantations et parcelles de vigne sont bien situées dans la zone AOP (délimitation et cartographie INAO). La parcelle à évaluer n’est pas forcément dans l’aire de AOP souhaitée ou revendiquée. Elle peut ne pas être classée du-tout dans une aire AOP souhaitée, alors même qu’elle est exploitée.

3) La situation juridique et locative

Il s’agit surtout de vérifier qui en est le propriétaire et/ou la qualité de l’exploitant, ou encore par exemple l’existence d’éventuelles servitudes…

4) La situation vis-à-vis du cahier des charges

À ce jour, chaque appellation viticole dispose d’un cahier des charges qui encadre la production. Il règlemente l’aire d’appellation, les cépages, le mode de conduite, la règle de production, les données de production, les règles de transformation, l’élevage, le conditionnement et le stockage, les obligations déclaratives, les mesures transitoires notamment au niveau des densités à l’hectare et un plan d’inspection listant de manière exhaustive tous les points de contrôle…

5) Quels sont les points à retenir dans un cahier des charges ?

Les écartements entre pieds et entre rangs, les densités, les cépages, le mode de taille, le palissage (surtout sa hauteur et pour avoir une surface foliaire suffisante), la charge maximale à la parcelle (nombre de grappes par pied), le seuil des manquants (généralement ne devant pas dépasser le seuil de 20 % de pieds morts ou manquants), l’état cultural. La prise en compte de ces éléments est nécessaire afin de vérifier que la parcelle de vigne à évaluer respecte les critères du cahier des charges de l’AOP revendiquée.

II - Les critères à prendre en compte (descriptif)

Il y a des critères essentiels à toute évaluation. Pour la vigne, il convient d’insister sur les points suivants :

1) Le sol

Pour produire un vin de qualité, le sol est un élément clé. Il est nécessaire de connaître à la fois les différents types de sol (argilo calcaire, siliceux, sablonneux, argile à silex…) mais aussi les cépages et enfin la meilleure adéquation entre les deux. Il est donc primordial de faire une étude de sol pour une évaluation cohérente.

2) L’accès et le relief

Ce sont des critères importants, qui sont communs à une parcelle de terre agricole classique mais évidents pour la vigne. Le relief pentu n’est pas forcément un handicap, bien au contraire car lié au critère d’exposition.

3) L’exposition

Elle est fondamentale pour le développement de la vigne mais aussi et surtout pour la maturité des raisins. Elle l’est d’autant plus vis-à-vis de chaque cépage, qui ne réagit pas de la même manière suivant telle ou telle exposition.

4) Le cépage, la taille et son âge

Chaque cépage est particulier ; sa tenue dépend souvent du porte greffe. Il faut savoir les reconnaitre pour l’affirmer dans le cadre d’une évaluation. Pour certaines appellations, on peut retrouver plusieurs cépages et pour ne citer que les principaux dans les AOP suivantes :
- AOP Margaux : Cabernet Franc, Cabernet Sauvignon et Merlot,
- AOP Champagne : Meunier, Chardonnay, Pinot Noir,
- AOP Chinon : Cabernet franc,
- AOP rouges en Bourgogne : Pinot Noir.

La taille est également importante dans la mesure où elle permet un développement en volume (précoce ou tardif, etc.), de former un pied de vigne, de réguler et limiter la production de l’année culturale (taille courte ou longue, ébourgeonnage…). Les différents modes de taille sont nombreux en France ; on peut citer à côt (ou à courson), le guyot simple ou double, la taille à cordon, ou en gobelet.
L’âge, s’il n’est pas connu, doit être défini. Il est important car une vigne âgée et présentant un taux de manquant supérieur à 30 % devra être arrachée. Il faudra en tenir compte.

5) L’état d’entretien, le taux de pieds morts ou manquants

L’état cultural est un des critères à prendre en compte pour procéder à l’estimation d’une parcelle de vigne. Les coûts de remise en état peuvent être importants (jeunes plants trop faibles et chétifs ou bien non productifs). Le taux de ceps morts est une variable influente. Une parcelle avec moins de 5 % de pieds manquants sera mieux valorisée qu’une parcelle équivalente avec 40 à 50 % de plants en moins. La plupart des cahiers des charges imposent un taux de manquant inférieur à 20 % à la parcelle. Au-delà de ce seuil, le viticulteur devra réaliser un abattement de surface sur sa déclaration de récolte au prorata du pourcentage de ceps manquants.

6) L’état sanitaire

Concernant l’état sanitaire, les maladies cryptogamiques de type mildiou n’auront généralement une incidence que sur l’année culturale en cours. Certaines maladies du bois sont hélas irréversibles et entraînent une mortalité de nombreux pieds (Esca, Black Dead Arm, Eutypiose sur cabernet, sauvignon et sauvignon blanc, flavescence dorée). Il est à noter que le mois d’août est le plus propice pour observer les différentes et éventuelles carences (potassique, magnésienne…).

III - Le marché local de la vigne

L’analyse de ce marché est délicate suivant que l’on soit en Margaux ou Haut Médoc ou encore en Saint-Émilion grand cru, etc. Pour le Saint-Émilion grand cru, le marché varie énormément, entre 170 000 e et 2 000 000 e par hectare. C’est un marché difficile à aborder compte tenu de la fourchette de prix pratiquée.

IV - La méthode d’évaluation de la parcelle de vigne

Pour la vigne, la méthode la plus couramment pratiquée est celle par comparaison. Il n’y a pas d’autre méthode possible, pour une ou des parcelles de vigne, indépendamment de toute méthode d’évaluation utilisée pour une exploitation viticole, voire une société viticole dans son ensemble.

Conclusion

L’Expert Foncier trouvera les références les plus pertinentes et vérifiera sur place les points de comparaison, c’est à- dire l’âge, le cépage, la densité et l’état. Ces éléments essentiels sont à prendre en compte et à analyser pour évaluer la parcelle.

Benoit VIAUD et Jean BAROT
Experts Fonciers (33)

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