Contexte et méthodes d’évaluation de l’entreprise agricole

Confédération des experts

Crédit photos : Agrimédia

Le Congrès 2017 de la Confédération des Experts Fonciers s’est déroulé en mai dernier. Au sein d'un atelier conduit par un groupe d’experts a été développé le sujet de l’évaluation de l’entreprise agricole en développant plus particulièrement deux méthodes d’évaluation.

I - Contexte de l’évaluation

Lorsqu’un mandant souhaite connaître la valeur de son exploitation agricole, il a le choix de s’adresser à différents acteurs de l’évaluation en lien avec la profession. Il peut s’agir selon leur degré d’expertise, de notaires, de techniciens, experts comptables et conseillers de gestion des entreprises agricoles, d’agents immobiliers, ou plus précisément de techniciens et commerciaux spécialisés (matériels,bâtiments, animaux…). L’évaluation des biens n’est pas réservée qu’à une seule profession, mais celle d’Expert Foncier a sans nul doute la compétence d’une vision globale et d’une analyse systémique du milieu. L’Expert Foncier est bien « l’incontournable acteur de l’évaluation ». Par la parfaite connaissance qu’il a du milieu agricole, tant du point de vue technique, juridique, que comptable…, l’Expert Foncier a une capacité d’écoute et de synthèse, indispensable au dénouement de situations économiques et humaines, souvent fragiles et parfois mêmes dramatiques, que le monde agricole connaît depuis quelques années. L’Expert Foncier est sollicité dans le cadre :
- d’une création ou d’une dissolution de société, il s’agit donc de commissariat aux apports,                                                                                                                                                                                                           - d’un regroupement d’exploitations avec l’entrée d’un nouvel associé
- d’une transmission familiale, reprise de l’exploitation par un enfant, avec parfois une partie en donation,
- d’une cession d’activité avec vente de l’outil de production (avec ou sans foncier et bâtiments) à un tiers,
- d’une donation partage et ou succession où le donneur d’ordre est souvent un notaire,
- d’un divorce.
- d’expropriation (développement urbain, lignes ferroviaires, autoroutes…),
- du décès d’un exploitant.
Cette liste n’est pas exhaustive, mais nous avons malgré tout envisagé la grande majorité des situations dans lesquelles nous intervenons. La conjoncture économique actuelle étant fortement déprimée, nous intervenons de plus en plus souvent dans un contexte humain particulier qu’il convient d’appréhender avec délicatesse.

II - Contexte de l’entreprise

Il s’articule autour de trois principaux paramètres qui constituent l’entreprise et en forment sa valeur corporelle et incorporelle. Ces principaux paramètres sont :
L’Homme dans sa dimension de chef d’entreprise :
- capacité à exécuter des tâches de production,
- capacité à analyser, à prendre des décisions, à les mettre en oeuvre, à manager…
- capacité à se former (dans son métier, à s’ouvrir aux « autres »…).
Les outils de production et de valorisation :
- le foncier,
- les bâtiments et installations,
- les zones de production (Appellations d’Origine Protégée, Indication Géographique Protégée…),
- les marchés,
- les contrats.
Les mesures administratives :
- aides publiques : d’état et européenne (droits à paiement unique, aides aux bovins, ovins…, aides agro-environnementales, aides aux handicaps naturels, aides à l’agriculture biologique…),
- contraintes : zones vulnérables, loi sur l’eau, périmètres de productions…
Ces trois principaux paramètres lorsqu’ils sont « équilibrés » sont une force et un gage de réussite. Au contraire, un déséquilibre est une faiblesse qui peut conduire à des conflits, des surcharges de
travail, des moindres performances techniques, des pertes économiques…
Sans entrer dans les détails de l’exemple présenté au congrès, nous allons traiter plus généralement du cas d’une reprise d’exploitation par un tiers avec vente de l’outil de production, sans le support
foncier. Il s’agit de situations d’évaluation très courantes dans notre région, mais également à l’échelle nationale dès lors que nous évoluons dans le cadre de « grandes productions ». Schématiquement nous définissons les « grandes productions » comme des activités  agricoles nécessitant de l’espace foncier qu’il s’agisse de grandes cultures (plaines céréalières, betteravières…) ou d’élevages (bovins viande, lait, moutons…). Nous ne traiterons pas de productions hors sol (porcs, poulets…) ou très spécialisées (maraichage, horticulture, pisciculture…). De même que nous excluons les productions vitivinicole, sylvicole…) qui mobilisent pourtant de l’espace… !

III - Les méthodes d’évaluation

1) Le cadre juridique
En fonction du cadre juridique de l’entreprise (individuelle ou sociétaire), nous évaluons dans le cadre :
- d’une entreprise individuelle : des actifs agricoles (matériels, cheptel, bâtiments…). Il s’agit de biens matériels.
- d’une société : des parts sociales. Il s’agit alors de biens immatériels représentant une valeur et non un bien. La valeur des parts est néanmoins représentative de biens matériels !
S’il s’agit d’une évaluation de parts sociales, il faut être attentif à la préservation du foncier et à son rattachement aux outils de production par des baux. Il est d’autre part important de connaître le ou les titulaire(s) des baux. Même dans un cadre sociétaire, les baux sont généralement aux noms des associés, il est rare qu’ils soient au nom de la société (le bailleur n’a plus de maitrise sur les mouvements d’associés). Il est également important de connaître leur cessibilité et par la même leur durée (un bail à long terme « sécurise » le fermier dans la durée). Comme il est tout aussi important de connaître ou de veiller, au moment de la création de la société, à l’équilibre des différents outils de productions ou de valorisation entre les associés. Cette cohérence et si possible cette « équité », facilitera grandement l’évaluation en cas de séparation des associés ! Les parts sociales permettent la globalisation des titres (corporels et incorporels) et la valorisation des droits incorporels. La transmission des parts sociales n’oblige pas d’arrêter la société, elle limite l’action des SAFER (seule préemption possible sur 100 % des parts). La reprise d’une structure sociétaire, selon les départements, est exonérée de demande d’autorisation d’exploiter.

2) Le choix de la méthode
Comme nous l’avons précisé, nous allons développer une méthode d’évaluation basée sur le calcul de deux valeurs. Il s’agit de la valeur patrimoniale et de la valeur de rendement. Le choix retenu nous semble pertinent dans le cadre de cet exposé, mais également et surtout parce qu’il recueille l’adhésion de la majorité des Experts Fonciers pour traiter du même thème. La combinaison de ces deux valeurs détermine une valeur dite « Valeur d’Entreprise Agricole » (VEA), mise au point par nos confrères de l’Union Nord. Il existe bien d’autres valeurs pouvant être utilisées dans le cadre d’une évaluation (vénale, économique, d’équilibre, de liquidation, liquidative, de marché, de convenance, d’utilité, de reprenabilité…).
Je renvoie le lecteur aux définitions proposées notamment par nos confrères Thierry NANSOT et Marc VAN ISACKER.

3) La valeur patrimoniale ou valeur substantielle ou mathématique
La valeur patrimoniale est l’évaluation au prix de marché (notion de valeur vénale) de chacun des éléments constitutifs (notion substantielle) de l’actif du bilan d’une entreprise. L’Expert Foncier reprend l’actif immobilisé et doit rechercher la valeur optimale de chaque élément. Il peut s’agir de foncier (s’il est inscrit au bilan), de bâtiments, de plantations, d’installations, de matériels, des Droits à Paiement de Base, mais aussi du cheptel vif immobilisé (reproducteur). Pour être complet, il convient d’y rajouter l’actif circulant (stocks cheptel, végétaux…). L’expert doit être vigilant et procéder à différentes vérifications :
- pour le matériel, les animaux, vérifier la propriété de ces actifs,
- pour les bâtiments, vérifier les mises aux normes, la validité (permis de construire)… S’ils sont construits sur sol d’autrui, vérifier les autorisations du bailleur (on chiffre alors une créance)…,
- pour les améliorations foncières (drainage, réseaux d’irrigation…) prendre les mêmes précautions…,
Quelque soit la nature du bien à évaluer, il faut être particulièrement attentif à la surévaluation !
Rappel de l’article L 411-74 du Code Rural « Sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 e, ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant, ou tout intermédiaire, qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitation, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeur non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobilier à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci »
4) La valeur de rendement à long terme
La seule valeur patrimoniale ne suffit pas à la détermination de la « juste » valeur de l’entreprise, car la plus value apportée par l’exploitant et les résultats générés par l’entreprise ne sont pas pris en compte. En effet, deux exploitations ayant les mêmes productions peuvent avoir des résultats très différents selon leur technicité, leur maitrise des charges, leurs réseaux de commercialisation… La valeur de rendement est obtenue par actualisation du profit potentiel de l’entreprise. Le profit peut être le résultat avant ou après Impôt sur les Sociétés ou l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE), selon les variantes de la méthode de rendement. Sa détermination se fait suivant 3 étapes :
- détermination de l’EBEC (Excédent Brut d’Exploitation Corrigé),                                                                                                                                                                                                                                                            - étude des risques potentiels pouvant affecter l’entreprise,
- capitalisation de l’EBEC dans la durée et selon un taux à déterminer.
a) Calcul de l’EBEC
Il s’agit du Résultat d’exploitation
+ les Amortissements
+ les Annuités de leasing
- le Revenu net Foncier des terres en propriété
- la valeur du travail non rémunéré de l’exploitant et de sa famille.(1)
L’EBEC retenu correspond couramment à la moyenne des EBE des 5 derniers exercices comptables desquels la meilleure et la moins bonne année ont été retirées. La fiabilité est augmentée lorsque
l’étude porte sur un grand nombre d’années et dans la mesure où la structure de l’exploitation n’a pas été modifiée. Pour tenir compte de l’évolution monétaire, il est possible de corriger l’EBEC par un
coefficient d’érosion monétaire… (1)Remarque sur la valeur du travail non rémunéré : Dans la majorité des cas, les exploitants ne prélèvent pas de rémunération à la hauteur du travail qu’ils fournissent (par choix ou par nécessité). La valeur de ce travail non rémunéré peut s’apprécier selon différents critères :
- taille de l’exploitation,
- type de production (classique ou spécialisée, activité de transformation, de commercialisation, de management…),
- conventions collectives,
- barèmes d’entraide.
b) L’étude des risques
La prise en compte du risque calculé en pourcentage, est indispensable lorsque l’on envisage de capitaliser des résultats passés ou présents. Il se décline en un coefficient de risque CR, combinant trois risques, R1, R2, R3, montrant la prise en compte par l’expert de difficultés susceptibles d’affecter les résultats économiques.
- Risque R1 : les Moyens de Production (qualité des sols, situation géographique, dispersion du foncier, adaptation des moyens de production…),
- Risque R2 : la Pérennité de l’Entreprise (reprise de terre par le propriétaire, vente de terre par le propriétaire, expropriation),
- Risque R3 : l’Evolution de l’Entreprise (conditions de marché, prix de marché).
c) Capitalisation de l’EBEC dans la durée selon un taux à déterminer
Le taux de capitalisation
Ce taux est déterminé par l’expert en fonction du contexte de l’entreprise. Il est influencé par des facteurs internes et externes tel que le faible rendement des produits financiers…
En agriculture, il est communément compris entre 0 et 4 %, en raison de la faible rentabilité de ce secteur d’activité.
La durée de capitalisation de l’EBEC
Le secteur agricole travaille sur un temps long, en général sur la durée d’un bail à long terme ou d’un bail de 9 ans renouvelé, soit 18 ans. Cette durée est généralement retenue, mais peut tout à fait se modifier en raison de spécificités intrinsèques à l’activité (production à cycles courts avec des investissements faibles, productions dont la pérennité est incertaine…). Le choix d’une période plus longue (par exemple 25 ans), peut se concevoir par la mise en place d’un bail de 25 ans ou de carrière, avec ou sans bail cessible et création d’un fonds agricole. Ces mécanismes permettent de valoriser des droits incorporels jusqu’alors « vendus » en pas de porte (illégal). Conçus comme une mesure de modernité, les baux cessibles avec fonds agricole, qui laissent une marge d’action (encore) peu contraignante, devraient se développer dans l’avenir…
Rappelons que cette mesure :
- offre la possibilité de majorer de 50 %, le prix du fermage,
- autorise le versement d’un droit au bail,
- ne permet pas à la SAFER de préempter après 3 ans d’application…
Mais il faudra cependant pouvoir financer cette reprise qui peut s’avérer conséquente au regard de la rentabilité actuelle du secteur agricole…
d) La valeur de rendement à court terme
Pour des raisons qu’il aura soin de justifier dans son rapport, l’expert pourra limiter son analyse à une période plus courte (par exemple comprise entre 5 et 7 ans) par analogie avec d’autres domaines d’activité. Au terme de cette période, il sera considéré que l’entreprise aura toujours une valeur minimale dite « valeur résiduelle de l’entreprise au terme de l’horizon de l’analyse ». Aussi l’expert motivera ses choix relatifs :
- à la durée de l’horizon de l’analyse,
- à la valeur finale de l’entreprise au terme de l’horizon d’analyse,
- à l’appréciation des éléments pouvant affecter les EBE des futures années.
Dans un horizon d’analyse court terme, l’appréciation de l’évolution de l’EBE corrigé est naturellement plus précise que sur une longue durée. En effet, certains évènements macro-économiques peuvent être annoncés ou anticipés (par exemple : tensions sur les marchés de matières agricoles, érosion programmée des aides PAC, anticipation de nouvelles contraintes environnementales,…). La valeur de globale de l’entreprise est ici considérée égale :
- à la valeur actuelle des flux dégagés au terme des prochaines récoltes (5 à 7 ans),
- plus une appréciation de la valeur patrimoniale de l’entreprise au terme de cet horizon d’analyse.
e) La valeur de l’Entreprise Agricole (VEA)
La VEA est la combinaison de la valeur substantielle VS (dénommée valeur patrimoniale) et de la valeur de rendement VR (également dénommée valeur de rentabilité). Le plus souvent, la VEA est la moyenne arithmétique de la VS et de la VR, mais il est possible de pondérer chacune de ces valeurs par un coefficient. Si l’actif circulant n’a pas été évalué dans la valeur patrimoniale ou substantielle, il
convient à ce stade de l’ajouter au calcul et de soustraire le passif.

IV - CONCLUSION

La détermination de la valeur d’une entreprise agricole est un exercice qui nécessite rigueur et professionnalisme dont les Experts Fonciers ont la maitrise. En toutes situations, l’expert veillera à rester indépendant, loyal, objectif et impartial. C’est à la fois un homme de terrain capable d’évaluer des animaux, du matériel, des bâtiments, et un technicien capable d’analyser les performances  économiques d’une exploitation. L’expertise est une tache qui demande beaucoup d’humilité et de sagesse. Nous avons vu au paragraphe III.2, qu’il existe plusieurs méthodes d’évaluation. Leur pluralité est la preuve qu’il n’y a pas qu’une seule valeur, mais plusieurs valeurs possibles de l’entreprise agricole. Elles doivent être en phase avec la réalité du marché et répondre à l’attente des parties. Lorsque la valeur ajoutée dégagée par une exploitation est faible (crise agricole, marché monopolisé…) et que les capitaux mobilisés pour son activité sont importants, sa valeur de rendement est
systématiquement inférieure à sa valeur patrimoniale. Les intérêts de l’acquéreur et du vendeur sont discordants, l’acquéreur souhaitant retenir la valeur de rendement et le vendeur la valeur patrimoniale. C’est alors que la notion de valeur d’équilibre ou négociée peut être soumise par l’expert. L’estimation est calculée par l’expert, mais le prix est fixé par l’acheteur. La notion de valeur de « reprenabilité » ou de remboursement est désormais envisagée et souvent retenue dans la plupart des études économiques et financières demandées par les futurs candidats à l’acquisition d’actifs ou de parts sociales. L’Expert Foncier a la maîtrise de l’ensemble de ces méthodes en raison notamment de sa connaissance des divers facteurs influant sur la valeur des entreprises agricoles. En concertation avec les parties, l’Expert Foncier est un acteur incontournable de ce type d’évaluation.

Rédigé par Gérard LUMINET, Expert Foncier (03)

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