Marché foncier 2022 : l’artificialisation se tasse, la vente de parts sociales explose

Prix des terres et prés libres : hausse de 3,2% à 6130€/ha

Principalement influencés par les taux d’intérêts et les niveaux de revenus agricoles, le prix des terres et prés libres a augmenté de 3,2% en 2022, après six années continues d’érosion (2016-2021). Le prix moyen s’est établi à 6130€/ha, selon la FNSafer. Le prix progresse plus nettement en zones de polyculture-élevage (6210€/ha, +5,2%), qu’en zones d’élevage bovin (4650€/ha, +1,7%) et de grandes cultures (7390€/ha, +1,6%). En 2022, les prix dans les zones en grandes cultures demeurent ainsi 59% plus élevés que ceux en zones d’élevage bovin, un écart stable par rapport à 2021.

En forte progression en 2021, le marché des biens libres enregistre en 2022 une légère baisse en nombre de transactions (56.880, -1%) et plus sensiblement en surface (232.500ha, - 5%). En valeur, le marché des terres et prés libres s’est établi à 4,7 milliards d’euros, en baisse de 0,2%.

Prix des terres et prés loués : hausse de 2,9% à 5060€/ha

Après une légère baisse de 0,4%, l’année 2022 est marquée par une augmentation de 2,9% du prix des terres et prés loués, pour s’établir à 5060€/ha, selon la FNSafer. La progression est plus forte dans les zones de grandes cultures (6500€/ha, +3,9%), qu’en zones de polyculture-élevage (4890€/ha, +2,0%) et d’élevage bovin (3810€/ha, +3,3%).

Le marché des biens loués enregistre cette année une hausse de 11,1% en surface (248.000ha), 7% en nombre de transactions (49.260) et 16,3% en valeur (2,4 milliards €)

En 2022, le rendement locatif brut moyen (2,72%, +0,04 point) est supérieur au rendement des placements à taux garanti (2% au 1^er août 2022) et à celui des assurances vise en fonds euros (2%), ce qui explique l’intérêt des investisseurs et notamment des particuliers : ils représentent 15% des transaction de terres et prés loués non bâtis, en hausse de 15% sur un an.

Prix des vignes : une hausse comprise entre 1,9% et 3,2%

Selon la FNSafer, le prix des vignes AOP hors Champagne s’établit en 2022 à 81.600€/ha, en hausse de 2,1% (151.200€/ha en incluant le Champagne). Le prix des vignes hors AOP atteint 15.300€/ha (+1,9%) et celui des vignes à eaux-de-vie 60.400€/ha (+3,2%).

Parts sociales : une hausse de 104,8% en valeur

En 2022, 9490 projets de ventes concernant 6650 sociétés ont été notifiés aux Safer, en hausse de 24,8 % par rapport à 2021. La valeur est quant à elle plus que doublée (+ 104,8%), à 3,11 milliards d’euros. Même en ôtant les deux transactions les plus onéreuses, représentant 36 % de la valeur totale, la hausse est encore de 31,5 %. L’imminence de la mise en oeuvre de la loi du 23 décembre 2021, renforçant la régulation sur les opérations sociétaires, semble avoir contribué à intensifier les transactions.

En ne considérant que les sociétés de portage du foncier et les sociétés d’exploitation agricole, 9130 ventes de parts ont été notifiées, pour un total de surfaces concernées de 802.400 ha  et une valeur de 2,97 milliards d’euros. Comparés aux ventes réalisées sur le marché foncier agricole, ces chiffres représentent l’équivalent de 7,9 % du nombre de transactions, 1,6 fois la surface et 36,5 % de la valeur. Ces parts sont en progression par rapport à 2021, en particulier en surface et en valeur.

L’accélération du marché des parts sociales en 2022 s’accompagne d’une augmentation de la part des cessions concernant 50 % du capital ou plus : elles représentent 24 % des cessions en 2022, contre 19 % en 2021. Inversement, les cessions concernant moins de 20 % du capital représentent 39 % du total, contre 46 % en 2021. La mise en œuvre imminente de la loi semble avoir dynamisé les cessions garantissant des prises de contrôle par le cessionnaire.

Urbanisation : des surfaces à un niveau plancher depuis 30 ans

Le marché de l’urbanisation enregistre un brutal coup d’arrêt, en nombre (- 37,3%), en surface (- 46%) et en valeur (- 31,4%). Les superficies agricoles et naturelles vendues pour être urbanisées s’établissent à 18.100 ha en 2022, un niveau plancher en 30 ans. Selon la FNSafer, il serait tentant d’y déceler les premiers effets de la politique du ZAN (Zéro artificialisation nette), impulsée par la loi dite Climat et résilience. L’objectif fixé est en effet une diminution de 50% d’ici à 2031 de la consommation foncière, sur la base de la consommation réalisée sur la période 2011-2021. D’autres éléments contextuels, tels que la remontée des taux d’intérêt ou le durcissement des conditions d’octroi des prêts pourraient également expliquer ce ralentissement brutal.

L’analyse des volumes du marché de l’urbanisation par type d’acquéreurs montre que la régression générale du nombre de transactions affecte aussi bien les particuliers (- 34,3%) que les personnes morales privées (- 35,5%). À rebours de la tendance générale, on relève une augmentation très importante des projets liés aux infrastructures, en nombre (+ 37,6%), en surface (+ 27,3%) et surtout en valeur, qui est multipliée par 2,5 entre 2021 et 2022.