Sortir du dispositif Scellier : comment s’y prendre ?
Il y a 9 ans, François Longchamp, laitier de profession et âgé de 55 ans, a investi dans l’immobilier neuf via le dispositif Scellier. Aujourd’hui, il songe à l’après. Doit-il vendre ou bien conserver son bien ?
Soucieux de se constituer un pécule complémentaire pour la retraite, François Longchamp a réalisé un investissement locatif dans l'immobilier neuf en 2010. Il a bénéficié du dispositif Scellier et a donc profité d'une réduction d'impôt qui s'est étalée sur 9 ans. Le producteur laitier a veillé à remplir les conditions exigées par le dispositif : il a donc mis son bien à la disposition d'un locataire qui l'a occupé en tant que résidence principale.
Il convient de rappeler qu'en Scellier classique, le cas de François Longchamp, le propriétaire est tenu de respecter un plafond de loyer. En Scellier intermédiaire, il faut respecter un plafond de ressources du locataire.
Sortir ou prolonger le dispositif ?
Bonne nouvelle pour les bénéficiaires de Scellier intermédiaire qui vont pouvoir prolonger la période initiale pour une, voire deux, nouvelles périodes triennales. Pour ce faire, ils devront formuler l'option sur leur déclaration de revenus 2019, réalisée en 2020 pour un investissement Scellier 2010. En revanche, il n'en va pas de même pour François Longchamp et le Scellier classique. En effet, 9 ans révolus signent la sortie du dispositif.
Plusieurs possibilités s'offrent désormais à l'éleveur breton. En effet, il peut choisir de vendre ou de conserver son bien pour le louer en dehors du dispositif fiscal. En optant pour cette seconde solution il pourra éventuellement bénéficier d'autres régimes avantageux tels que le Cosse ancien ou bien la location meublée.
Conserver son bien
Dans le cadre de la loi Cosse ancien, il est possible de signer une convention avec l'ANAH (l'Agence Nationale de l'Habitat). Dans ce cas, le propriétaire ne bénéficie plus de la réduction d'impôt mais une fraction des loyers bruts qu'il perçoit est neutralisée. L'abattement peut grimper jusqu'à 70%, voire 85% si la gestion locative est déléguée. En contrepartie, il doit s'engager à louer pour une durée de 6 ans minimum (s'il n'y a pas de travaux), 9 ans (s'il y a des travaux). Les loyers sont encadrés et il est tenu de respecter un plafond de ressources du locataire.
Si la loi Cosse ancien a de quoi séduire, la location meublée non professionnelle (LMNP) est, elle aussi, intéressante. Elle permet en effet de bénéficier d'avantages fiscaux complémentaires. En principe, le rendement locatif brut est supérieur à celui d'une location nue avec la pratique possible des amortissements. Les propriétaires ne sont plus imposés en revenus fonciers mais en BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) et le choix micro ou réel BIC dépendra du niveau d'emprunt ou des travaux d'amélioration à prévoir.
Se faire accompagner
Si l'objectif recherché est bien celui de répondre à un besoin de trésorerie sur le court ou le moyen terme, la meilleure option sera donc de ne pas s'engager dans un nouveau dispositif et de continuer à louer nu. Cela procure en effet davantage de souplesse pour vendre plus facilement au moment voulu.
En revanche, ceux qui souhaitent conserver leur bien et profiter d'une fiscalité minorée ont tout intérêt à s'engager dans le dispositif Cosse Ancien. Mais pour François Longchamp, qui poursuit toujours l'objectif de s'assurer un revenu complémentaire peu fiscalisé pour la retraite, la location meublée semble être l'option la plus judicieuse.