Pratique du bail rural en société

Un bail rural peut être consenti à une société (personne morale) ou à un exploitant (personne physique), qui met ensuite le foncier à disposition de sa société.Deux formules qui ont chacune leurs avantages.

Le bail est signé avec la société.

Dans cette hypothèse, le propriétaire accorde un bail directement à la société qui sera donc qualifiée de « fermier ». L'avantage indéniable de cette solution est qu'en cas de cession de parts sociales de la société, le bail continue au profit de la société, le cessionnaire gardant donc le droit au bail. On évite ainsi l'écueil d'une cession de bail qui reste interdite au profit d'un tiers et autorisée au profit d'un descendant du preneur. Dans cette situation, le bailleur ne maîtrise plus l'exploitant, personne physique. L'inconvénient réside dans le fait qu'en cas de dissolution de la société, le droit au bail disparaît avec. Les associés exploitants ne pourront se prévaloir d'aucun droit sur le foncier loué. Les deux alternatives sont donc intéressantes, mais doivent être liées à un projet professionnel à très long terme.

Le régime juridique du bail rural, lorsque l'exploitation agricole s'effectue dans un cadre sociétaire, est de deux ordres : soit le bail est consenti à l'exploitant agricole (personne physique), soit il l'est à la société elle-même (personne morale).

Le bail est consenti à l'exploitant

Il s'agit du cas où un propriétaire accorde un bail rural à l'exploitant lui-même en tant que personne physique. Dans cette situation, les liens de droit existent entre le propriétaire et la société. C'est le cas le plus fréquemment rencontré. En pratique, le fermier devra effectuer une mise à disposition du foncier au profit de la société dans laquelle il est associé. Cette mise à disposition se matérialise par l'envoi d'un courrier, en lettre recommandée avec accusé de réception, informant le propriétaire du souhait de son locataire de mettre à disposition le bail au profit d'une société agricole. Le bailleur ne peut pas s'opposer à cette mise à disposition. D'ailleurs, c'est même dans son intérêt de l'accepter, puisqu'il obtient une garantie supplémentaire de paiement. En effet, la société est solidaire, avec le fermier, du paiement des fermages. Cela signifie qu'elle devra les payer si le fermier, titulaire du bail, ne paie pas ces fermages. Dans les faits, c'est la société qui paiera directement le montant du fermage au propriétaire.

Enfin, en cas de dissolution de la société ou du retrait de l'associé titulaire du bail, ce dernier "sort" de la société avec son bail et donc le foncier correspondant. Cette situation peut être préjudiciable pour une société dont l'un des associés serait seul titulaire d'une part de foncier importante.

Et si on mixait les deux options ?

Il est possible pour un fermier, personne physique,titulaire d'un bail rural de faire un apport de celui-ci à la société dans laquelle il est exploitant. Tout comme il apporte son tracteur, le fermier peut apporter un droit au bail. Dans ce cas, c'est la société qui deviendra titulaire des droits sur le bail et non plus l'exploitant, personne physique. Cette possibilité suppose l'accord obligatoire et préalable du propriétaire. En effet, on ne peut imposer au propriétaire – sauf cas prévus par la loi – un changement de titulaire du bail. Le propriétaire peut s'opposer à cet apport en société. Dans ce cas, le fermier, personne physique, restera titulaire du bail et il pourra le mettre simplement à disposition de la société.

JAMAGAZINE n° 745/2018 - Mohamed Bouklata Gaec et Sociétés