Valeur d’une cueillette à la ferme

Confédération des experts

Crédit photo CEF

Les cueillettes à la ferme, parfois appelées libres cueillettes, sont des exploitations agricoles ouvertes au public dans lesquelles celui-ci vient récolter les aliments qu’il achète. C’est une activité de production végétale avec des aspects bien différents d’une exploitation de grandes cultures car les libres cueillettes vendent aussi une activité de loisirs. Alors que valent ces entreprises ?

I - Spécificités de la cueillette

Parfaitement inscrite dans une démarche « locavore », les cueillettes se sont développées en zone périurbaine où la demande est croissante. Les visiteurs ont ainsi la certitude de pouvoir récolter selon la saison, des fleurs, des fruits et des légumes frais et de saison. Ils souhaitent trouver un panel de produits consommables à pleine maturité. Contrairement à une exploitation agricole dite « classique », cette activité engendre un contact direct avec la clientèle. Au-delà de ses compétences techniques et de gestion, il est indispensable que le chef d’entreprise et son personnel disposent de grandes qualités relationnelles et commerciales. Ils doivent être à l’écoute des clients pour comprendre les motifs de leur venue afin d’adapter leurs offres à leurs désirs. C’est ainsi qu’ils s’assureront de leur fidélité et donc de la pérennité de l’entreprise. En plus des compétences managériales qui viennent d’être évoquées, cette activité demande une  grande disponibilité en raison des horaires d’ouvertures comprenant les week-ends et les jours fériés. Apparemment, choisir de développer une activité de cueillette permet de s’affranchir de la récolte, mais il y a une contrepartie qui est une perte de rendement (environ 30 %) consécutive à la consommation sur place de certains fruits et à la destruction d’une partie des produits par certains clients négligents ou incompétents. Les cueillettes sont, plus que les autres entreprises agricoles, soumises aux aléas climatiques. Il suffit d’une pluie pour faire fuir les clients, et réduire fortement le chiffre d’affaires de la journée.

II - Comment l’expert va-t-il évaluer ?

Pour évaluer les cueillettes, l’Expert Foncier va examiner tous les aspects de l’entreprise et, pour rendre compte de son étude, il utilisera plusieurs méthodes d’évaluation.

1) Examen des caractéristiques juridiques
L’expert va porter son attention sur les caractéristiques juridiques de l’entreprise. Exerce-t-elle sous forme sociétaire ou sous forme individuelle ? Les terres sont-elles au bilan ? Sont-elles louées à la société ou mises à disposition ? Quel est le classement urbanistique des parcelles consacrées à la cueillette ? La prise en compte de ces caractéristiques juridiques a une influence importante sur la valeur.

2) Une valeur pour les investissements réalisés
L’expert va prendre en compte l’ensemble des biens corporels présents au bilan de l’entreprise qui ne sont pas exactement ceux d’une exploitation traditionnelle. Il procèdera notamment à l’évaluation :
- du sol, s’il n’est pas en possession indirecte,
- des installations attachées au sol (clôtures, parkings, voiries, irrigation, serres éventuelles, local d’encaissement des ventes…),
- des plantations fruitières et de légumes pluriannuels,
- du matériel adapté à l’activité de maraîchage.
Cet ensemble de biens corporels forment la valeur patrimoniale.

3) Quid de la valorisation de la clientèle ?
Le succès d’une cueillette réside dans sa notoriété (provenant de la pertinence de la publicité, mais aussi de la qualité de ses produits, de l’existence d’une marque, etc…), ainsi que de son emplacement, également appelé « achalandage ». Ces éléments incorporels ne sont pas pris en compte dans la valeur patrimoniale. Cette survaleur correspond à une valorisation des choix stratégiques du chef d’entreprise. Elle est la contrepartie financière de la notoriété, du savoir-faire et des performances de l’entreprise. C’est la mesure des avantages incorporels dont l’entreprise s’est dotée.

4) Une prise en compte de la rentabilité                                                                                                                                                                                                                                                                                                       C’est pourquoi les experts considèrent qu’il faut aussi appréhender la valeur d’une activité de cueillette par sa rentabilité. Des méthodes dites « par capitalisation » ont été développées. Il s’agit de calculer la valeur actuelle de revenus qui sont attendus dans l’avenir en tenant compte du risque raisonnablement appréhendable. Pour étudier la rentabilité, l’expert va se pencher sur les bilans et les comptes de résultat de l’entreprise. Pour appréhender le risque, l’Expert Foncier examinera quelle est la taille de la population alentour, quels sont les voies d’accès pour se rendre à la cueillette, quel est le niveau de revenu de cette population… La qualité des installations et la diversité des productions ont aussi leur importance, tout comme le cadre. L’expert se posera la question : l’endroit est-il plaisant
? Aurais-je du plaisir à venir y récolter une partie de ma nourriture ? La présence d’une aire de jeux pour enfants est un atout. Il y a en effet des cueillettes qui accueillent les écoles. On peut dire la même chose d’un site Internet attirant et régulièrement mis à jour. La qualité du personnel, sa formation régulière, sa motivation, tous ces aspects ont une influence sur la rentabilité future.

III - CONCLUSION

Quel que soit le cadre : une transmission, une séparation d’associés, un sinistre, une éviction, ou tout autre discussion avec les administrations, quand on s’intéresse à une cueillette, il faut une étude
détaillée afin de mesurer toute la complexité de ces exploitations. Les Experts Fonciers s’appliquent à assister au mieux leurs mandants pour que l’éclairage sur la valeur de leur entreprise soit le meilleur possible.

Thierry NANSOT (Expert Foncier 80), Anne CHARTIER (Expert Foncier 60)

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