Trouver des terres pour s'installer

Partie 7/8

Financer son projet foncier

L’accès au foncier reste, pour une large majorité des productions agricoles, la condition sine qua non de toute activité. Alors, quand des terres et des bâtiments sont en vente, l’enjeu est souvent majeur. Une fois le projet analysé et la décision de se porter acquéreur arrêtée, il faut se poser la question du mode de financement. Voici quelques clés pour guider votre réflexion.

Acheter en nom propre ou en société ?

Si votre exploitation agricole est sous forme sociétaire, nous vous conseillons d’éviter l’achat des terres par la société, sauf s'il s'agit d'une parcelle sur laquelle la société souhaite construire. En effet, une société agricole n'ayant pas vocation à durer toujours, il faudrait en cas de dissolution faire face à des frais notariés et des droits d’enregistrement supplémentaires pour sortir les terres de la société. « Par ailleurs, la terre n'étant pas un bien amortissable, il n'y a aucun intérêt fiscal à ce que la société soit propriétaire du foncier, à l'exclusion des sols de bâtiments ou des terrains ayant vocation à être construits », explique Sandrine Jean, conseillère de Gestion au Cerfrance.

Comme évoqué dans la partie 5 de ce guide, vous pouvez acheter en nom propre :  à titre personnel ou en tant qu’associé exploitant. Ou alors, via une société spécialement dédiée à la partie foncière comme un Groupement Foncier Agricole (GFA) ou une Société Civile immobilière (SCI) que vous aurez constitué dans ce but.

ZOOM sur : les frais à payer

Certains frais sont à inclure en sus du prix d’achat de la propriété et vous devrez les prendre en compte pour votre financement. Ils correspondent aux honoraires du notaire, au coût de la publication, à la conservation des hypothèques mais surtout aux droits d’enregistrement (ou « droit de mutation »).

Payé au Trésor public, le droit d'enregistrement peut représenter jusqu'à 5,80 % du prix de la cession ! Bonne nouvelle : si vous avez réalisé votre acquisition via la Safer ou que vous êtes jeune agriculteur, vous pourrez bénéficier d’une exonération de ce taux sous certaines conditions.

Pensez également que d’autres frais peuvent se rajouter : frais liés à l’établissement de baux ruraux ou à la constitution d’une société à chaque fois que vous ferez intervenir le notaire.

Comment financer ?

Dans le cadre de votre parcours d’installation, vous serez amené à réfléchir votre acquisition foncière comme une composante essentielle de votre projet économique. Pour solliciter des financements, il est indispensable de construire un plan d’entreprise viable et cohérent. Les banques seront particulièrement attentives la capacité d’autofinancement de votre projet.

"Identifier les forces et les faiblesses économiques de chaque projet "

Christine Sauze, chargée d’affaire au Crédit Agricole - Sud Rhône Alpes, confirme : « Il est de notre responsabilité d’identifier les forces et les faiblesses économiques de chaque projet afin de proposer aux agriculteurs la solution la plus adaptée à la pérennité de leur entreprise. Ce que nous souhaitons avant tout, c’est accompagner les projets sur la durée ». C’est dans cet esprit que Christine Sauze a ainsi conseillé et accompagné le beau, mais difficile, projet d’installation d’Estelle Privat, à retrouver en partie 6 de ce guide.

"Dégager une marge de sécurité pour faire face aux aléas"

En ce qui concerne l’achat des terres, Stéphanie Billon, conseillère chez Cogedis, encourage les acheteurs à s’interroger sur la valeur du bien : « En premier lieu : le prix d’achat à l’hectare est-il cohérent avec les prix pratiqués dans la région, avec la qualité du sol, avec le projet ? Il ne faut pas hésiter à engager une négociation si nécessaire ».

La conseillère poursuit : « Comme toute installation, l’exploitation doit dégager une marge de sécurité pour faire face aux aléas. Cette marge de sécurité, calculée après paiement des annuités et prélèvement de la rémunération de l’exploitant, doit être en cohérence avec les productions en place et le niveau de risque financier (montant des encours bancaires) ».

Concernant la durée de l’emprunt, Stéphanie Billon met en garde : « Attention à ne pas prévoir des durées de prêts trop longues pour les biens financés, afin de pouvoir réemprunter pour renouveler le matériel et moderniser si besoin l’exploitation ».

"Il peut être judicieux de financer une partie de l'acquisition par un apport personnel."

Même analyse pour Sandrine Jean, conseillère de gestion chez Cerfrance : « Le montant des annuités à rembourser en cas d'acquisition par emprunt exclusivement peut s’avérer trop lourd, même en finançant sur des durées longues ».

Une problématique qui peut être allégée : « Il peut donc être judicieux de financer une partie de l'acquisition par un apport personnel. La stratégie est alors à adapter en fonction des conditions de financement proposées, et notamment des taux d'intérêt », ajoute la conseillère, qui évoque également les autres alternatives d’acquisition : « Lorsque l'achat de foncier est trop lourd, ou arrive trop tôt dans la vie de l'entreprise, il peut arriver que celui-ci vienne concurrencer d'autres investissements nécessaires au développement de l'exploitation, voire les projets personnels de l'exploitant. Dans ce cas-là, il est nécessaire de dissocier le projet entrepreneurial et le projet patrimonial ».

Pour aller plus loin sur la question du financement, vous pouvez également retrouver l’analyse plus approfondie de notre partenaire Cerfrance sur notre site en  cliquant ici .

 

>> Vous touchez au but ! Cliquez ici pour accéder à la dernière partie de ce guide : "Se faire accompagner pour conforter son projet dans le temps"