Trouver des terres pour s'installer

Partie 5/8

Les différents modes de faire-valoir (1/2) : l'achat

Vous le constaterez dès vos premières recherches : les terres sont disponibles à la vente (faire valoir direct) ou en location (faire valoir indirect). Avant même de trouver les terres idéales pour votre projet d’installation, le choix entre ces deux modes de faire-valoir est un facteur essentiel à tout projet en cours d’élaboration car il conditionne tout ou partie de votre business plan. Cet anglicisme n’est pas un gros mot mais doit vous rappeler qu’une exploitation agricole est une entreprise - presque - comme les autres : elle doit être durable et vous faire vivre… c’est tout ce que l’on vous souhaite !

Avec l’évolution du prix des terres, l’achat représente évidemment un investissement important. Il est alors primordial de réfléchir le montant des capitaux que vous souhaitez engager au regard de la capacité économique générée par votre projet et de choisir un mode d’acquisition adapté.

L’achat « classique »

L’achat de foncier agricole peut s’effectuer en direct avec le propriétaire, par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou encore avec la Safer. Un compromis de vente doit être signé avant la ratification et la signature de l’acte final de vente. Ce document engage les deux parties : le vendeur et l’acquéreur. Ce dernier doit verser un dépôt de garantie et le vendeur s'engage à ne pas retirer le bien de la vente et à ne pas le vendre à un tiers.

L’acte de vente doit être notarié et établir les différentes clauses à respecter.

L’achat en société

Si vous souhaitez alléger les charges financières liées à l’achat direct de foncier agricole, vous avez également la possibilité d’investir collectivement avec des associés au sein d’une société de portage.  Il existe deux types de sociétés pour répondre à cet enjeu : la Société Civile Immobilière (SCI) et le Groupement Foncier Agricole (GFA).

Une SCI est une société qui permet d’acquérir collectivement autant des biens immobiliers que des bâtiments ou des terrains agricoles. Elle est composée, a minima, de deux associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales.

Le GFA est une société foncière exclusivement dédiée au domaine agricole. Elle nécessite un minimum de deux associés qui doivent être des personnes physiques et qui peuvent être des non-exploitants. Un GFA peut également louer les terres, il sera alors soumis au statut de fermage.

L’achat différé (le portage)

Autre solution pour alléger les charges financières et limiter l’endettement lors de vos premières années d’installation :  le portage du foncier. Ce dispositif, coordonné par les Safer, et généralement en partenariat avec certaines collectivités territoriales, banques ou syndicats agricoles, permet de décaler l'achat des terres dans le temps.

La Safer achète les terres que vous souhaitez exploiter puis signe avec vous un contrat de fermage pour cinq ans, potentiellement renouvelable. Vous aurez la possibilité, à l’issu du contrat, d’acheter ces terres à un prix final déduit des loyers déjà versés. Ce dispositif, au montant plafonné selon les régions, est également soumis à la faisabilité économique de votre projet.

[Interview] Maître Taran, notaire à Auch et vice-président de l'Institut Notarial de l'Espace Rural et de l'Environnement (INERE)

Maître Taran, notaire.

Pourquoi passer devant un notaire ?

Les notaires sont là pour authentifier et sécuriser la vente ou la location. Concernant le foncier agricole, nous vérifions par exemple que l’acheteur ou le fermier détient bien son autorisation d’exploiter. Mais il existe de nombreux autres points à vérifier car, en cas de non-conformité, les conséquences sont lourdes et peuvent entraîner l’annulation du contrat de vente ou la résiliation du bail. Notre rôle consiste donc également à conseiller et à protéger les personnes engagées dans une transaction de tout impair juridique, nous en sommes les garants.

Le choix entre l’achat ou la location est une question récurrente pour les porteurs de projets agricoles, pouvez-vous évoquer leurs avantages et inconvénients respectifs ?

Tout dépend de quel côté on se place. En ce qui concerne l’achat en propriété, l’avantage reste de maîtriser soit-même son foncier et de se constituer un patrimoine. C’est également un capital utile que l’on peut hypothéquer comme garantie pour de nouveaux investissements liés à son activité agricole ; alors que lorsqu’on est fermier, il n’y a que la trésorerie. L’inconvénient reste évidemment le poids économique des annuités liées à l’emprunt pour financer l’acquisition.

C’est pourquoi la possibilité de faire porter l’achat du foncier par d’autres investisseurs ou en s’associant avec eux est une tendance forte. C’est par exemple le cas du GFA, qui présente un dispositif d’exonération sur la valeur des parts de ses sociétaires en cas de transmission, tout en maintenant une activité agricole sur les terres.

"Le bail locatif permet de réserver son financement aux outils de production."

Concernant la location, le bail présente plusieurs avantages sécurisant pour le fermier : cela lui permet d’exploiter des terres sans recourir à l’achat et réserver son financement aux outils de production. De plus, le bail garantit une durée définie dans le temps,  permettant d’investir avec la possibilité en cas de vente d’être prioritaire sur l’achat du foncier loué (droit de préemption).

Côté propriétaire, la situation est moins évidente en termes de rentabilité et de disponibilité immédiate. Néanmoins, la mise en location des biens, sur une durée minimum de 18 ans, ouvre le droit à une réduction partielle sur les droits de succession et de donation particulièrement intéressante pour le propriétaire et ses héritiers. C’est la raison pour laquelle le bail long-terme est souvent privilégié.

 

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