Du bail commercial au bail rural : incidences sur les relations bailleur preneur

I - Conséquences juridiquesdu rattachement à l'activité agricole

1) Champ d'application
Depuis la loi précitée, la préparation et l'entrainement des équidés domestiques en vue de leur exploitation est une activité agricole au sens du Code rural (article L 311-1). Le statut du fermage qui  s'applique de plein droit offre beaucoup moins de liberté que le bail commercial, pratiqué jusqu'alors. Précisons que certaines activités équestres restent en dehors du champ d'application du statut du fermage, comme :
- les activités de spectacles (article L 311-1 du Code rural),
- le négoce de chevaux qui reste une activité commerciale,
- la prise en pension pure (Cour de Cassation, Chambre civile 3, 30 octobre 2007),
- le régime des baux de petites parcelles.

2) Conséquences et date de prise d'effet
Rappelons un certain nombre de nouveautés propres au bail rural auxquelles bailleurs et preneurs devront s'astreindre :
- Le loyer est encadré par arrêté préfectoral et évolue suivant un indice annuel.
- La durée de 9 ans est renouvelable tacitement et cessible dans le cadre familial.
- Les facultés de résiliation sont limitées.
- Les possibilités de reprises par le propriétaire restent encadrées.

- La priorité est donnée au locataire en cas de vente.
Une période de transition est prévue à partir du 23 février 2005. En effet, la requalification de bail commercial en bail rural n'est possible que pour les baux conclus ou renouvelés postérieurement à la promulgation de cette loi (article 105 de la loi d'orientation agricole du 5 janvier 2006). Outre les difficultés juridiques que la loi génère, force est de constater que son application sur le terrain est source de litiges voire de contentieux. Le recours à un Expert Foncier peut s'avérer nécessaire.

II - Loyer des activités équestres :difficultés en perspective

1) Un milieu concurrentiel encore largement encadré par le bail commercial
Outre les coûts de construction, les zones d'implantation conditionnent fortement les valeurs des installations, et en particulier leur valeur locative. La région parisiènne, par exemple, constitue un bassin dense en installations équestres de plusieurs natures : écuries de compétition, centres d'entraînement, centres équestre, etc. La qualité du réseau routier, la proximité des hippodromes majeurs et la densité de population sont des éléments de choix pour s'implanter. A l'inverse, le prix du foncier élevé reste un frein et limite l'élevage. Dans les faits, même si la filière est « agricole » peu de structures relèvent à l'heure actuelle du régime agricole et du bail rural. La plupart des structures locatives exploitent toujours leur fond dans le cadre d'un bail commercial. Dans une région où il existe une grande concentration d'établissements équestres, donc une grande concurrence, la plupart des baux sont commerciaux et ainsi libres.

2) Etude d'un cas concret dans les Yvelines et difficultés rencontrées
Prenons l'exemple d'une écurie de chevaux de propriétaires en région parisienne, dont le gérant n'est pas propriétaire du site. Celui-ci occupe les lieux dans le cadre d'un bail commercial. La maison quant à elle fait l'objet d'un bail d'habitation dont le loyer est cohérent avec le marché local. Le site comprend en terme d'équipements 18 boxes intérieurs aménagés dans une ancienne grange, 10 boxes de 9 m² chacun situé dans un barn avec ouverture sur l'extérieur et une carrière de soixante cinq mètres par trente. Sur cette carrière, le preneur a construit un manège à ses frais de 20 x 30 mètres. L'installation comprend également une trentaine d'hectares configurés en paddocks individuels afin d'accueillir les chevaux en pension. L'installation est globalement vieillissante (année 1970) mais fonctionnelle. Le loyer annuel s'élève à 47 000 e ventilé comme suit : 25 000 e pour les boxes et carrière, cour (104 e/m²) et 22 000 e pour les herbages, soit 713 e/hectare (tableau ci-dessous). Le locataire, suite à un différend avec son bailleur, entend contester le montant du loyer et menace de demander la conversion du bail commercial en bail rural lors de son prochain renouvellement. Un Expert Foncier est mandaté avec pour mission de chiffrer les conséquences du changement législatif sur le montant du loyer annuel. Loin d'être en parfaite entente, les parties lui ont également demandé d'établir un état des lieux d'entrée et l'interrogent sur les particularités du statut du fermage.

Les principales questions auxquelles devra répondre l'Expert Foncier sont les suivantes :
- La maison est-elle une composante du bail rural ou reste-t-elle soumise au bail d'habitation?
- Etude des qualités et des caractèristiques des installations existantes (boxes, aménagements) et leur environnement géographique.
- Etude de la qualité agronomique des terres et de leur localisation.
L'arrêté prefectoral des Yvelines applicable aux structures agricoles et équestres indique des fourchettes de valeurs locatives restreintes pour le foncier et très larges en ce qui concerne les constructions. Le montant des loyers concernant les constructions respecte la fourchette de l'arrêté, ce qui n'est pas le cas des loyers versés pour les terres. Les conclusions de l'Expert Foncier mettent en évidence une baisse du loyer de 15 000 e suite à l'application de la nouvelle loi et du changement de nature du contrat entre les parties.

III - Déséquilibre de la relation contractuelle et davantage de complexité

Alors que les contrats de location des installations équestres échappaient au statut du fermage, les parties disposaient de beaucoup de liberté. La loi du 23 février 2005 a bouleversé, sur ce point, le milieu équin imposant un certain nombre de contraintes, principalement préjudiciables au bailleur. Comme présenté dans le cas concret, cette évolution juridique a souvent pour effet de limiter les loyers en les déconnectant parfois de la réalité du terrain. La deuxième conséquence de ce changement est l'apport au milieu équestre du contentieux habituellement rencontré en agriculture. Il s'agit de la résiliation du bail, du calcul de l'indemnité au preneur sortant, des abattements pour occupation, etc... En plus de ses connaissances spécifiques au milieu du cheval, l'Expert Foncier est coutumier des problématiques que posent le statut du fermage. Capable de pacifier et d'organiser les nouvelles  relations qui s'instaurent entre propriétaires et gérants d'installations équestres, il devient plus encore qu'auparavant leur partenaire incontournable.

Co-rédigé par:

Flavie LESERVOISIER, Expert Foncier (35) / Hugues RAMBAUD, Expert Foncier (91) / Albane ROUMIER, Expert Foncier (61)
 Catherine ROUSSELOT, Avocate au barreau de Caen