Zoom sur un régime fiscal spécifique : la location meublée

Juridiquement, la location meublée est une activité civile. Cependant, elle revêt sur le plan fiscal un caractère commercial, soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Logement étudiant, gîte rural, meublé de tourisme ou meublé avec des prestations para-hôtelières... Différents types de logements peuvent être destinés à la location meublée. Pour être considérés comme telle, les locaux loués doivent comprendre tous les éléments indispensables à une occupation normale par le locataire. Une exception : si le loueur propose, en plus de l'hébergement, trois prestations au minimum (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle), l'activité relève de la para-hôtellerie et non de la location meublée.

Deux statuts pour le loueur meublé: professionnel ou pas

Le statut de loueur de meublé peut être professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Pour être reconnu comme LMP, trois conditions cumulatives doivent être remplies: au moins un membre du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel ; les recettes annuelles retirées de l'activité locative (soit le total des loyers courus taxes comprises) doivent être supérieures à 23 000€ pour l'ensemble du foyer fiscal et excéder 50 % des revenus nets professionnels de ce même foyer. Pour un agriculteur loueur, les recettes doivent donc représenter plus de 50 % des revenus tirés de l'activité agricole.

Deux régimes fiscaux possibles: le réel BIC et le micro BIC

Sur le plan fiscal, l'activité de location de meublés est soumise au régime réel BIC si le chiffre d'affaires dépasse les 70 000€ hors taxe ou si l'activité est exercée par une société. Lorsque le chiffre d'affaires est inférieur à 70 000€ HT, le loueur relève de plein droit du régime des micro-entrepreneurs, nommé BIC. À ce titre, il bénéficie d'un abattement de charges de 50%. Pour certaines locations, à savoir les chambres d'hôtes et les meublés de tourisme classés, il existe des dérogations permettant de bénéficier d'un seuil de chiffre d'affaires de 170 000 € HT au lieu de 70 000€ et d'un abattement de 71 % de charges sur le chiffre d'affaires réalisé.

Le régime social dont dépend le loueur diffère d'une situation à une autre. S'il s'agit d'une location en tant que LMP, l'activité est affiliée. Pour les LMNP il faut distinguer selon que la location est ou non de courte durée, et selon que le montant des recettes est inférieur ou supérieur à 23 000€. Dans le cas où le meublé est situé sur le site d'une exploitation agricole et géré par l'agriculteur, ou si il y a globalisation avec les activités agricoles, l'activité de location relèvera de la MSA.

CAS PARTICULIER

En location saisonnière, l'assurance est-elle à la charge du propriétaire ou du locataire ?

L'assurance d'un meublé de tourisme destiné à la location saisonnière n'est pas obligatoire, mais elle est fortement conseillée. Le propriétaire peut prendre l'assurance en charge ou imposer que le locataire soit assuré. Il importe de le préciser dans le contrat de location. Si le propriétaire décide de prendre à sa charge l'assurance du meublé, il peut souscrire des garanties spéciales, nommées "garanties pour le compte de qui il appartiendra". Dans ce cas, le contrat d'assurance couvre les dommages que le locataire pourrait causer à lui-même ou à un tiers. Ce qui évite au propriétaire de demander au locataire de prouver qu'il est bien assuré pour cette location.

Il existe des garanties plus restreintes. Appelées « abandon de recours » ou « renonciation à recours », ces garanties ne couvrent que les dommages causés par les locataires au meublé de tourisme. Les dommages causés par les locataires aux personnes ou aux immeubles voisins ne sont pas pris en compte dans ce type de contrat. La responsabilité civile du locataire reste engagée à l'égard des tiers autres que le propriétaire. Dans ce cas, s'il le souhaite, le propriétaire peut imposer au locataire de justifier d'une assurance couvrant les risques non couverts par « l'abandon de recours ». Afin de protéger son bien, le propriétaire peut aussi souscrire le « recours des locataires contre le propriétaire ». Cette garantie vise le propriétaire qui veut assurer sa responsabilité civile en cas de dommages causés aux locataires par un manque d'entretien du local.

Le plus souvent, l'assurance du meublé de tourisme reste à la charge du locataire. Le contrat de location du meublé peut obliger le locataire à disposer d'une assurance pour la durée de son séjour. Le locataire peut souscrire un contrat d'assurance spécifique auprès de l'assureur de son choix. Il peut aussi choisir de souscrire un avenant au contrat d'assurance de sa résidence principale, une garantie spéciale appelée « garantie villégiature » qui couvre la location de meublé de tourisme.